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Por Giselle Moncada, Asociada, Morgan & Morgan, oficina de Chiriqu\u00ed<\/em><\/strong><\/p>\n La posibilidad real de comprar un inmueble depende generalmente de la capacidad de endeudamiento de una persona o empresa, motivo por el cual las entidades crediticias juegan un papel esencial en el desarrollo exitoso del sector inmobiliario.\u00a0 En los \u00faltimos tiempos, nos hemos podido percatar que adicional al tradicional pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria se nos ofrece un pr\u00e9stamo pero con garant\u00eda\u00a0fiduciaria.<\/em><\/p>\n Cada d\u00eda la figura es m\u00e1s usada en la plaza, por eso se hace indispensable que los consumidores comprendamos la misma, que aun cuando ya se ha usado con ese prop\u00f3sito desde hace d\u00e9cadas, hoy d\u00eda se ha popularizado para garantizar pr\u00e9stamos bancarios.<\/p>\n En Panam\u00e1 el fideicomiso se rige por la Ley 1 de 5 de enero de 1984 \u201cPor la cual se regula el Fideicomiso en Panam\u00e1 y se adoptan otras Disposiciones\u201d.\u00a0 Esta figura jur\u00eddica tiene varios usos y tambi\u00e9n en el sector inmobiliario.\u00a0 No obstante lo anterior, nos vamos a enfocar en el fideicomiso de garant\u00eda utilizado en el financiamiento de compra de bienes inmuebles.<\/p>\n La doctrina ha se\u00f1alado que \u201cen un fideicomiso con estas caracter\u00edsticas, el deudor (fiduciante) entrega parte de su patrimonio a un fiduciario para ser conservado por este, designando beneficiario al acreedor del cr\u00e9dito que por dicho contrato se garantiza, para que, en el caso de incumplimiento, proceda de acuerdo a la manda, enajenando el patrimonio fideicomitido.\u00a0 Cumplido el pago del cr\u00e9dito, conforme lo establecido por las previsiones contractuales, el fiduciario devolver\u00e1 el patrimonio fideicomitido al deudor (fideicomisario).\u201d[1]<\/a><\/p>\n Quien pide el pr\u00e9stamo para comprar una propiedad entregar\u00e1 \u00e9sta a un fiduciario que lo conservar\u00e1 gravado en el Registro P\u00fablico hasta que este deudor cancele todo el pr\u00e9stamo. En el fideicomiso se designa como beneficiario al acreedor del cr\u00e9dito ya que si el deudor incumple con el pr\u00e9stamo, el fiduciario procede a transferir el inmueble al acreedor en forma expedita, conforme a los procedimientos establecidos en el fideicomiso. Pero si el deudor cancela las obligaciones del pr\u00e9stamo, el fiduciario devolver\u00e1 al deudor el inmueble haci\u00e9ndolo constar en el Registro P\u00fablico.\u00a0 El deudor para todos los efectos conserva los mismos derechos y obligaciones de un propietario de bien inmueble; salvo las restricciones que se establezcan en el fideicomiso.<\/p>\n En el evento que el deudor de un pr\u00e9stamo lo incumpla y se haga imposible su recobro, el fideicomiso de garant\u00eda parece representar una forma m\u00e1s expedita de ejecutar la garant\u00eda inmobiliaria y hacer m\u00e1s eficiente el proceso de reconvertir el activo malo en bueno.\u00a0 Esto es una de las ventajas para las entidades crediticias e indirectamente lo es tambi\u00e9n para los consumidores que aspiramos a tasas de inter\u00e9s c\u00f3modas; pues en teor\u00eda, una cartera de cr\u00e9ditos malos o il\u00edquidos podr\u00eda incidir en la estructuraci\u00f3n de los intereses y gastos para el otorgamiento de pr\u00e9stamos.<\/p>\n Otra ventaja de la figura es la posibilidad de designaci\u00f3n del beneficiario sustituto en el evento de que fallezca el beneficiario (deudor). En otro escenario ante la muerte del deudor tendr\u00eda que abrirse un formal proceso de sucesi\u00f3n para adjudicar el bien inmueble.<\/p>\n Tal es la utilidad que la figura est\u00e1 adquiriendo en la plaza, que el 18 de marzo de 2015 fue prohijado el Anteproyecto de Ley 189 en la Asamblea de Diputados y est\u00e1 pendiente de discusi\u00f3n en primer debate por la Comisi\u00f3n de Comercio y Asuntos Econ\u00f3micos, que propone una modificaci\u00f3n a la ley vigente de fideicomiso. Sin el \u00e1nimo de describir en detalle las modificaciones, por las mejoras que el Anteproyecto podr\u00eda sufrir, \u00e9ste establece con m\u00e1s detalle los requisitos que debe contener el contrato de fideicomiso, aclara una laguna sobre la exenci\u00f3n de pagar el impuesto de transferencia de bien inmueble por la transferencia de los bienes inmuebles transferidos al fideicomiso de garant\u00eda bancario, o en el caso que retorne al fideicomitente o a sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad (aunque en la pr\u00e1ctica no se paga este impuesto al transferir la garant\u00eda al fideicomiso o retornar \u00e9sta al fideicomitente).\u00a0 Entre otras cosas, se busca dar a la figura el mismo tratamiento y beneficio fiscal que tienen las hipotecas siempre que el fiduciario tenga licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de la Rep\u00fablica de Panam\u00e1.<\/p>\n A pesar de que el producto tiene mucha aceptaci\u00f3n entre los consumidores, se le debe dar mayor divulgaci\u00f3n a la explicaci\u00f3n de la figura jur\u00eddica y su uso en los financiamientos para compra de propiedades.<\/p>\n