{"id":30820,"date":"2020-05-14T14:24:43","date_gmt":"2020-05-14T19:24:43","guid":{"rendered":"https:\/\/morimor.com\/covid-19-medidas-relacionadas-con-los-contratos-de-arrendamiento-y-procesos-de-lanzamiento-y-desalojo-%e2%80%af\/"},"modified":"2020-05-18T14:26:21","modified_gmt":"2020-05-18T19:26:21","slug":"covid-19-medidas-relacionadas-con-los-contratos-de-arrendamiento-y-procesos-de-lanzamiento-y-desalojo-%e2%80%af","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/morimor.com\/es\/covid-19-medidas-relacionadas-con-los-contratos-de-arrendamiento-y-procesos-de-lanzamiento-y-desalojo-%e2%80%af\/","title":{"rendered":"COVID-19: Medidas relacionadas con los contratos de arrendamiento y procesos de lanzamiento y desalojo. \u202f"},"content":{"rendered":"<p><strong>Actualizado el 14 de mayo de 2020.<\/strong><\/p>\n<p>Mediante el\u00a0<u><a href=\"https:\/\/www.gacetaoficial.gob.pa\/pdfTemp\/29015\/GacetaNo_29015_20200501.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Decreto Ejecutivo N\u00b0 145 de 1 de mayo de 2020<\/a><\/u>\u00a0(el \u201cDecreto Ejecutivo\u201d), promulgado mediante Gaceta Oficial 29,015 de la misma fecha, se dictaron medidas relacionadas con los contratos de arrendamiento y procesos de lanzamiento y desalojo.<\/p>\n<p>Entre sus considerandos, la norma reci\u00e9n promulgada indica \u201cque la crisis sanitaria producida por la pandemia causada por el COVID-19, ha producido la p\u00e9rdida de empleos, la suspensi\u00f3n de los efectos de los contratos y actividades comerciales e industriales, lo que imposibilita el pago puntual de los c\u00e1nones de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a habitaci\u00f3n, uso comercial, profesional, industrial y docente, lo que hace necesario la intervenci\u00f3n del \u00d3rgano Ejecutivo, para el establecimiento de mecanismos que garanticen el cumplimiento de los derechos y obligaciones de ambas partes de la relaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>Entre los efectos del Decreto Ejecutivo\u00a0est\u00e1n:<\/p>\n<ol>\n<li>La suspensi\u00f3n de los \u201ctr\u00e1mites de los procesos de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para uso habitaci\u00f3n [sic], establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docente\u201d,<\/li>\n<li>El congelamiento de los c\u00e1nones de arrendamiento, las clausulas de incremento y\/o penalizaci\u00f3n por terminaci\u00f3n unilateral del contrato y las relativas a intereses por mora.<\/li>\n<li>La penalizaci\u00f3n de aquellos arrendatarios que se nieguen a pagar los c\u00e1nones no pagados durante el Estado de Emergencia Nacional decretado por Resoluci\u00f3n de Gabinete No. 11 de 13 de marzo de 2020, y a aquellos arrendatarios que no paguen sus c\u00e1nones de arrendamiento a pesar de no haber sido afectados econ\u00f3micamente por el estado de emergencia.<\/li>\n<li>Aquellos arrendadores que suspendan servicios como gas, agua, electricidad, etc., para presionar al arrendatario a abandonar el inmueble tambi\u00e9n ser\u00e1n penalizados.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Como observaci\u00f3n general,\u00a0es preciso tener en cuenta que\u00a0el Estado, al no ser parte de contratos regulados por el derecho privado, no puede modificar\u00a0\u2014\u00a0v\u00eda decreto\u00a0\u2014\u00a0los t\u00e9rminos y condiciones convenidos por las partes en un documento privado. Esto es algo que solo las partes de dicho contrato pueden hacer. Por otra parte, el C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica de Panam\u00e1 es claro al indicar que en materia contractual se entienden incorporados a los contratos las leyes vigentes al tiempo de su celebraci\u00f3n. La aplicaci\u00f3n\u00a0\u2014\u00a0v\u00eda decreto\u00a0\u2014\u00a0de un nuevo r\u00e9gimen de arrendamientos a relaciones de derecho privado\u00a0que ya est\u00e1n\u00a0en\u00a0v\u00edas de\u00a0ejecuci\u00f3n es debatible.<\/p>\n<p>Producto de los vac\u00edos y ambig\u00fcedades que el Decreto Ejecutivo ha dejado\u00a0sobre los contratos de arrendamiento, los cuales pueden tener serias consecuencias sobre las relaciones contractuales entre arrendadores y arrendatarios, hacemos ciertas observaciones\u00a0adicionales\u00a0que deber\u00edan ser consideradas por un arrendador o un arrendatario al momento de aplicar el Decreto Ejecutivo.<\/p>\n<ul>\n<li>El Decreto Ejecutivo no establece de manera expresa que sus disposiciones aplican exclusivamente a aquellos contratos de arrendamiento habitacional, comercial, \u201cprofesional, industrial y docente\u201d, cuyos arrendatarios hayan sido afectados por la declaratoria de emergencia nacional, y por las dem\u00e1s ordenes y decretos que han establecido toques de queda y cierres de establecimientos comerciales.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>El art\u00edculo 5 es de especial preocupaci\u00f3n porque habla del congelamiento de los c\u00e1nones de arrendamiento, cl\u00e1usulas de incremento y\/o de penalizaci\u00f3n por terminaci\u00f3n unilateral del contrato y las relativas a intereses por mora. Lo que el Decreto Ejecutivo no aborda es la capacidad o incapacidad del arrendatario de terminar un contrato de arrendamiento de manera unilateral y anticipada. En esa situaci\u00f3n, no queda claro que sucede con la penalizaci\u00f3n por terminaci\u00f3n anticipada, si la misma se debe pagar despu\u00e9s o si la misma queda eliminada por completo. El Art\u00edculo 7 no ayuda en este an\u00e1lisis ya que solo habla de la obligaci\u00f3n de pagar los c\u00e1nones de arrendamiento que fueron dejados de pagar durante el estado de emergencia nacional, no de las penalidades.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Por otro lado, nada en el Decreto establece expresamente que los arrendatarios que hayan sufrido tales afectaciones quedan exentos de la obligaci\u00f3n de pagar sus c\u00e1nones mensuales durante el estado de emergencia nacional. Si bien el Decreto habla de \u201ccongelar\u201d los c\u00e1nones, esto \u2013 como ya indicamos \u2013 se puede interpretar como una prohibici\u00f3n de variar los c\u00e1nones durante dicho per\u00edodo. As\u00ed las cosas, no queda claro por qu\u00e9 el Art\u00edculo 6 habla de sanciones para los arrendatarios que no paguen los c\u00e1nones devengados durante la vigencia del estado de emergencia nacional, \u201cdespu\u00e9s de haber cesado los efectos de la declaratoria de estado de emergencia nacional\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>El Art\u00edculo 9 deja entrever que todo arrendatario que no haya sido afectado econ\u00f3micamente por la declaratoria de estado de emergencia nacional debe seguir pagando sus c\u00e1nones conforme lo establezcan los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento correspondiente. Asumiendo que este sea el sentido con el que se redact\u00f3 la disposici\u00f3n, un incumplimiento a dicha disposici\u00f3n dejar\u00eda a los arrendatarios sujetos a penalidades. Dependiendo de los montos involucrados, esto podr\u00eda ser un remedio insuficiente para los arrendadores, toda vez que durante el estado de emergencia nacional no se podr\u00e1n cobrar intereses por mora ni iniciar procesos de lanzamiento y\/o desalojo.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Adicionalmente, y como mencionamos en el punto anterior, dado que el Art\u00edculo 9 habla de que aquellos que no hayan sido afectados econ\u00f3micamente por la declaratoria de estado de emergencia nacional deben seguir pagando sus c\u00e1nones, se podr\u00eda entender entonces que quienes s\u00ed hayan sido afectados, podr\u00edan verse excusados del pago de dichos c\u00e1nones. Esto, a su vez, genera dudas sobre qu\u00e9 constituye una \u201cafectaci\u00f3n econ\u00f3mica\u201d. Esto se podr\u00eda entender de la forma m\u00e1s amplia posible y excusar del pago de los c\u00e1nones de arrendamiento a pr\u00e1cticamente todos los comercios en el territorio nacional. Si bien es cierto que, por ejemplo, aquellos comercios que fueron obligados a cerrar mediante decreto ejecutivo, han sufrido los impactos m\u00e1s evidentes, inclusive los que no han tenido que cerrar han sido afectados econ\u00f3micamente.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Por \u00faltimo, el Art\u00edculo 11 establece que ser\u00e1 la Direcci\u00f3n General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) la entidad competente para conocer, tramitar y decidir \u201csobre quejas entre el arrendador y arrendatario que surjan con relaci\u00f3n a los efectos jur\u00eddicos\u201d del Decreto Ejecutivo, lo que podr\u00eda entrar en conflicto directo con aquellos contratos de arrendamiento en los que las partes hayan decidido someter a arbitraje cualquier disputa que pudiese surgir entre ellas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Posteriormente,\u00a0el MIVIOT emiti\u00f3 la Resoluci\u00f3n No. 247-2020\u00a0de\u00a014 de mayo de 2020,\u00a0mediante la cual establece un \u201cprocedimiento transitorio y adecuado\u201d para registrar, ante esa instituci\u00f3n, todos los contratos de arrendamiento que no hayan sido inscritos y que cuyos arrendador y arrendatarios\u00a0hayan decidido dirimir\u00a0por mutuo acuerdo los conflictos originados\u00a0de\u00a0los c\u00e1nones de arrendamiento dejados de pagar, de conformidad con el art\u00edculo 7 del Decreto Ejecutivo. Dichos arrendadores y arrendatarios quedan exceptuados de consignar, con el MIVIOT, una suma igual al canon de arrendamiento en concepto de dep\u00f3sito, lo que\u00a0ser\u00eda una\u00a0obligaci\u00f3n del arrendatario conforme al art\u00edculo 13 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.<\/p>\n<p>El MIVIOT tambi\u00e9n aprob\u00f3 un\u00a0<u><a href=\"https:\/\/www.miviot.gob.pa\/index.php\/aspectos-relevantes-del-decreto-ejecutivo-145\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">formulario<\/a><\/u>\u00a0mediante el cual los arrendatarios y arrendadores pueden\u00a0suscribir\u00a0el mutuo acuerdo estipulado en el art\u00edculo 7 del Decreto Ejecutivo.<\/p>\n<p>En caso de cualquier consulta adicional, favor contactar a Ram\u00f3n Varela (<u><a href=\"mailto:ramon.varela@morimor.com\">ramon.varela@morimor.com<\/a><\/u>) o Miguel Arias (<u><a href=\"mailto:miguel.arias@morimor.com\">miguel.arias@morimor.com<\/a><\/u>).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Actualizado el 14 de mayo de 2020. 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