Due Diligence: A challenge for the real estate sector of the Republic of Panama

Growth of the real estate industry in Panama in recent years is noticeable, not just locally but at a regional level as well. Iconic architectural works such as the Trump Tower, F&F Tower (popularly called the “Screw”) among others, attracts positive criticism from different actors in the business and associations in the construction, development and promotion of the real estate business.

In part, real estate growth in Panama is due to the ease in the execution of real estate transactions. Regular practice by local promoters excluded any kind of prior inquiry or investigation of these transactions, placing their trust, in the best of cases, on local financial institutions for those requiring financing.

In recent years, we’ve seen international pressure mostly from the Financial Action Task Force (better known as FATF), who has pushed for strict measures worldwide to prevent the use of financial and service platforms for money laundering, terrorist financing and the financing of the proliferation of weapons of mass destruction.

Regulation

Panama has joined this international effort and sanctioned Law 23 of April 27, 2015 (“Law 23”). Said law regulates due diligence measures on a risk based approach for all participants in the financial sector (Financial Institutions) and creates also the Superintendence for the Supervision and Regulation of Obligated Non-financial Persons (the “Superintendence”). Within such Obligated Non-financial Persons supervised by the Superintendence and regulated by Law 23, we find promoting companies, real estate agents, real estate brokers and construction companies, whether general or specialized contractors.

By Resolution No. JD-001-2015 of August 14, 2015, the Superintendence separated and regulated specifically agents of the real estate sector listed in Law 23. Said resolution restricts its application to promoting companies, real estate agents and brokers engaging the in purchase transactions on behalf of their customers.

Under Resolution No. JD-001-2015, each agent mentioned above must apply different due diligence measures in accordance with their duties and activities, to verify customer identity, nature of the transaction and source of funds to be used in the transaction. Pursuant to the risk based approach defined for each obligated non-financial person, a minimum basic due diligence applies to customers on whose behalf the purchase is made in the case of promoters, real estate agents and brokers; and in the case of contracting companies, at least a basic due diligence shall be applied to the promoting company with whom it has a business relation.

Due diligence measures in Law 23, from basic which include obtaining detailed and reasonably verified customer information, to strengthened for clients who according to the risk based approach may be high risk (for instance, a politically exposed person [PEP], citizens from high risk countries as per FAFT report, etc.), establish an obligation for each actor in the real estate and construction fields to comply with before entering into a business relation with the customer. Based on the foregoing, many warn of a slow-down in regulated services more particularly, those offered by obligated non-financial persons, which would substantially hold back Panamanian economy, and even foreign investment given the amount of red tape necessary to comply with the due diligence measures in Law 23 and regulations for the sector.

Conclusion

Notwithstanding the above, I feel optimistic and believe this is a great step for the economy; the due diligence filters established in Law 23 will correct or at least reduce the contamination margins from money laundering funds and assets of the financial and services systems in Panama. In other words, despite the initial trauma for the different sectors regulated by Law 23 in implementing the measures and reports for due diligence compliance established therein, we will adapt and continue doing business in a more transparent way to benefit us not just locally, with systems less contaminated with money laundering related transactions, but also internationally, by projecting a more serious image with better supervised systems.

El desarrollo de la industria inmobiliaria en Panamá en los últimos años ha sido notable, no solo localmente sino también regionalmente. Obras arquitectónicas iconos de Panamá como el Trump Tower, Torre F&F (conocida popularmente como el “Tornillo”), entre otras, dan de pie a críticas positivas por parte los distintos actores en dicho sector y de las asociaciones en el ámbito de la construcción, desarrollo y promoción de negocios inmobiliarios.

Parte del desarrollo de la industria inmobiliaria en Panamá, ha sido la facilidad con la que las transacciones inmobiliarias se han venido ejecutando. La práctica usual de las promotoras locales excluía cualquier tipo de requisición o investigación previa de las transacciones inmobiliarias, poniendo su confianza en el mejor de los casos en las instituciones financieras de la plaza en aquellas transacciones que requirieran financiamiento.

En los últimos años, hemos observado la presión internacional principalmente proveniente del Grupo de Acción Financiera Internacional (mejor conocido como “GAFI”), que ha impulsado medidas estrictas a nivel internacional para evitar el uso de las plataformas financieras y de servicios para el blanqueo de capitales, financiamiento del terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva.

Regulación

Panamá se ha unido al esfuerzo internacional y ha promulgado la Ley 23 de 27 de abril de 2015 (la “Ley 23”). Dicha ley regula las medidas de debida diligencia conforme a un enfoque basado en riesgo, para todos los participantes del sector financiero (“Sujetos Obligados Financieros”) y a la vez crea la Intendencia de Supervisión y Regulación de Sujetos Obligados No Financieros (la “Intendencia”). Dentro de los Sujetos No Financieros supervisados por la Intendencia y regulados por la Ley 23, se incluyen precisamente las empresas promotoras, agentes inmobiliarios, corredores de bienes raíces y empresas en el ramo de la construcción sean contratistas generales o especializados.

La Intendencia mediante la Resolución No. JD-001-2015 de 14 de agosto de 2015, regulo sectorialmente y de forma específica el rubro del sector inmobiliario para los agentes participantes regulados por la Ley 23. Mediante la misma limita su aplicación a las empresas promotoras, agentes inmobiliarios y corredores de bienes y raíces a transacciones para sus clientes concernientes a la compra y venta de bienes inmobiliarios.

Bajo la Resolución No. JD-001-2015 cada uno de los agentes antes mencionados del sector inmobiliario tiene el deber aplicar distintas medidas de debida diligencia de acuerdo a su función y su actividad dentro de dicho sector a fin de verificar la identidad del cliente, verificar la naturaleza de la transacción y verificar la fuente de los fondos a ser utilizados en la transacción. Basado en un enfoque de riesgo realizado por cada sujeto obligado no financiero, se deberá aplicar como mínimo una debida diligencia básica a cada cliente para el cual se esté realizando una compraventa de bien inmueble en el caso de promotoras, agentes inmobiliarios y corredores de bienes y raíces, y para el caso de empresas contratistas en el ramo de la construcción, éstas deberán aplicar al menos una debida diligencia básica a la empresa promotora con la cual establecerá un relación comercial.

Las medidas de debida diligencia establecidas en la Ley 23, desde las básicas que incluyen solicitar información detallada del cliente y verificarla razonablemente, hasta las reforzadas para aquellos clientes que, según el enfoque de riesgo, pueden ser de alto riesgo (por ejemplo: personas expuestas políticamente (PEP), extranjeros de países de alto riesgo según reportes de la GAFI entre otros), crean una obligación que cada participante del sector inmobiliario y de la construcción debe cumplir antes de iniciar la relación comercial con el cliente. Dicho lo anterior, muchas son las voces que advierten una desaceleración en el consumo de los servicios regulados, particularmente aquellos brindados por los Sujeto Obligados No Financieros, que frenarían sustancialmente la economía panameña, sin contar la pérdida de un parte de la inversión extranjera por la burocracia que representa el cumplir con las medidas de debida diligencia establecidas en la Ley 23 y en las regulaciones sectoriales.

Conclusión

No obstante lo anterior, yo soy de aquellos optimista que considera que esto es un gran paso para la misma economía que mediante los filtros de las medidas de debida diligencia impuestas en la Ley 23, se saneará o al menos disminuirá los márgenes de contaminación de los sistemas financieros y de servicios de Panamá con fondos y activos provenientes del blanqueo de capitales. En otras palabras, a pesar de que al inicio será un trauma para los distintos sectores regulados por la Ley 23 implementar el cumplimiento de las medidas de debida diligencia y reportes que establece dicha ley, nos adaptaremos y continuaremos el curso de los negocios de una manera más transparente que nos beneficia no solo localmente con sistemas menos contaminados de transacciones relacionadas al blanqueo de capitales sino también internacionalmente con una imagen más seria con sistemas más fiscalizados.