Due Diligence: A challenge for the real estate sector of the Republic of Panama

El desarrollo de la industria inmobiliaria en Panamá en los últimos años ha sido notable, no solo localmente sino también regionalmente. Obras arquitectónicas iconos de Panamá como el Trump Tower, Torre F&F (conocida popularmente como el “Tornillo”), entre otras, dan de pie a críticas positivas por parte los distintos actores en dicho sector y de las asociaciones en el ámbito de la construcción, desarrollo y promoción de negocios inmobiliarios.

Parte del desarrollo de la industria inmobiliaria en Panamá, ha sido la facilidad con la que las transacciones inmobiliarias se han venido ejecutando. La práctica usual de las promotoras locales excluía cualquier tipo de requisición o investigación previa de las transacciones inmobiliarias, poniendo su confianza en el mejor de los casos en las instituciones financieras de la plaza en aquellas transacciones que requirieran financiamiento.

En los últimos años, hemos observado la presión internacional principalmente proveniente del Grupo de Acción Financiera Internacional (mejor conocido como “GAFI”), que ha impulsado medidas estrictas a nivel internacional para evitar el uso de las plataformas financieras y de servicios para el blanqueo de capitales, financiamiento del terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva.

Regulación

Panamá se ha unido al esfuerzo internacional y ha promulgado la Ley 23 de 27 de abril de 2015 (la “Ley 23”). Dicha ley regula las medidas de debida diligencia conforme a un enfoque basado en riesgo, para todos los participantes del sector financiero (“Sujetos Obligados Financieros”) y a la vez crea la Intendencia de Supervisión y Regulación de Sujetos Obligados No Financieros (la “Intendencia”). Dentro de los Sujetos No Financieros supervisados por la Intendencia y regulados por la Ley 23, se incluyen precisamente las empresas promotoras, agentes inmobiliarios, corredores de bienes raíces y empresas en el ramo de la construcción sean contratistas generales o especializados.

La Intendencia mediante la Resolución No. JD-001-2015 de 14 de agosto de 2015, regulo sectorialmente y de forma específica el rubro del sector inmobiliario para los agentes participantes regulados por la Ley 23. Mediante la misma limita su aplicación a las empresas promotoras, agentes inmobiliarios y corredores de bienes y raíces a transacciones para sus clientes concernientes a la compra y venta de bienes inmobiliarios.

Bajo la Resolución No. JD-001-2015 cada uno de los agentes antes mencionados del sector inmobiliario tiene el deber aplicar distintas medidas de debida diligencia de acuerdo a su función y su actividad dentro de dicho sector a fin de verificar la identidad del cliente, verificar la naturaleza de la transacción y verificar la fuente de los fondos a ser utilizados en la transacción. Basado en un enfoque de riesgo realizado por cada sujeto obligado no financiero, se deberá aplicar como mínimo una debida diligencia básica a cada cliente para el cual se esté realizando una compraventa de bien inmueble en el caso de promotoras, agentes inmobiliarios y corredores de bienes y raíces, y para el caso de empresas contratistas en el ramo de la construcción, éstas deberán aplicar al menos una debida diligencia básica a la empresa promotora con la cual establecerá un relación comercial.

Las medidas de debida diligencia establecidas en la Ley 23, desde las básicas que incluyen solicitar información detallada del cliente y verificarla razonablemente, hasta las reforzadas para aquellos clientes que, según el enfoque de riesgo, pueden ser de alto riesgo (por ejemplo: personas expuestas políticamente (PEP), extranjeros de países de alto riesgo según reportes de la GAFI entre otros), crean una obligación que cada participante del sector inmobiliario y de la construcción debe cumplir antes de iniciar la relación comercial con el cliente. Dicho lo anterior, muchas son las voces que advierten una desaceleración en el consumo de los servicios regulados, particularmente aquellos brindados por los Sujeto Obligados No Financieros, que frenarían sustancialmente la economía panameña, sin contar la pérdida de un parte de la inversión extranjera por la burocracia que representa el cumplir con las medidas de debida diligencia establecidas en la Ley 23 y en las regulaciones sectoriales.

Conclusión

No obstante lo anterior, yo soy de aquellos optimista que considera que esto es un gran paso para la misma economía que mediante los filtros de las medidas de debida diligencia impuestas en la Ley 23, se saneará o al menos disminuirá los márgenes de contaminación de los sistemas financieros y de servicios de Panamá con fondos y activos provenientes del blanqueo de capitales. En otras palabras, a pesar de que al inicio será un trauma para los distintos sectores regulados por la Ley 23 implementar el cumplimiento de las medidas de debida diligencia y reportes que establece dicha ley, nos adaptaremos y continuaremos el curso de los negocios de una manera más transparente que nos beneficia no solo localmente con sistemas menos contaminados de transacciones relacionadas al blanqueo de capitales sino también internacionalmente con una imagen más seria con sistemas más fiscalizados.