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Español Panamá reglamenta su Régimen de Propiedad Horizontal
24 de junio de 2020.
En junio de 2020 se cumplen diez años de haberse expedido la Ley 31 de 18 de junio de 2010, mediante la cual se establece el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá. Este mismo mes, finalmente se publica y entra en vigor su respectiva reglamentación, mediante el Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020 (“Decreto Ejecutivo 151”).
Aunque muchas de las disposiciones en esta reglamentación ya se ejecutaban en la práctica, el Decreto Ejecutivo 151 desarrolla con mayor amplitud los siguientes aspectos de interés:
- El trámite de incorporación al régimen de propiedad horizontal sobre más de una finca y sus mejoras, bastando el consentimiento de su respectivo propietario.
- Lo concerniente a la incorporación al régimen de propiedad horizontal de lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos cuyas mejoras se edifiquen posteriormente. Se establece que para incorporar las mejoras nuevas y levantar la marginal impuesta al incorporarse al régimen de propiedad horizontal, basta con la obtención de la certificación del pago de la tasa respectiva que expide la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
- La tramitación de las incorporaciones de propiedad horizontal originaria y derivada, así como de propiedades horizontales destinadas a alojamiento público turístico. Se solicita se aporten al inicio del trámite, documentos esenciales como lo son, en el primer caso el plano de lotificación aprobado en la Dirección Nacional de Ventanilla Única del MIVIOT y en el segundo caso, la certificación vigente de inscripción de la empresa en el Registro Nacional de Turismo de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP).
- El trámite de incorporación de las edificaciones construidas sobre terrenos concesionados o propiedad de terceros.
- Queda establecido el porcentaje de avance de obra para iniciar la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal según el tipo de incorporación.
- Establece con detalle los pasos que el MIVIOT debe completar internamente con respecto a las solicitudes de incorporación al régimen de propiedad horizontal.
- El rol del Comité de Administración de la Propiedad Horizontal. Se permite la designación de la figura del Subadministrador.
- El tratamiento de las mejoras suntuosas.
- El proceso para reservar el nombre del PH en el Registro Público de Panamá.
- El tema de las reservas del promotor por el término máximo de diez años de las que hace referencia la Ley 31 de 2010.
- En la reserva de la azotea se menciona el acceso independiente obligatorio al área de rescate que establece el Benemérito Cuerpo de Bomberos.Es importante mencionar que, si en el reglamento de copropiedad se va a hacer una reserva del uso de la azotea, el promotor debe adicionar a la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal una declaración jurada que certifique que la reserva se hizo constar en los respectivos contratos de promesa de compraventa y compraventa.
- La conversión al régimen de propiedad horizontal de las urbanizaciones de calles privadas que se rigen por asociaciones sin fines de lucro conforme a la Resolución 28-2003 de 21 de febrero de 2003 del MIVIOT. Es consabido que este modelo de desarrollo inmobiliario conlleva la instalación de garitas para controlar el acceso público y las calles internas de la urbanización, que, en lugar de ser transferidas al Estado, son transferidas a la asociación. Este tipo de regulación tiene la desventaja de no garantizar las restricciones que se impongan sobre la finca madre o en la primera escritura de transferencia, más allá del término que la Constitución Política permite, sumado a la poca celeridad y efectividad en la recaudación de la cuota de mantenimiento morosa, ya que no siempre se puede documentar la deuda en un título ejecutivo. A diferencia del régimen de propiedad horizontal que sí otorga mérito ejecutivo a la certificación de deuda emitida por el administrador inscrito, lo que facilita la interposición de un proceso ejecutivo.
Otro aspecto que llama la atención es que se deja con claridad que, si el desarrollo inmobiliario requiere una servidumbre de paso o de otro tipo, deberá presentarse plano aprobado por el MIVIOT y si responde a otra entidad por su naturaleza, igualmente deberá aportarse el correspondiente plano aprobado por dicha institución.
Se deja por sentado que el promotor entrega los bienes comunes al representante legal de la Propiedad Horizontal una vez haya obtenido el permiso de ocupación y haya traspasado al menos un 51% de las unidades inmobiliarias.
En concordancia con la Ley 31 de 2010, se establece que la cuota de mantenimiento se fija por metro cuadrado para los desarrollos inmobiliarios verticales y por unidad inmobiliaria en los desarrollos inmobiliarios horizontales, circunscribiendo su fijación a parámetros objetivos y enfatizando que el cálculo de dicha cuota de mantenimiento no puede estar vinculada a parámetros particulares de determinado propietario o unidad inmobiliaria.
En cuanto a la forma de celebrar las reuniones de los propietarios, el Decreto Ejecutivo 151 regula que puede ser establecida en el reglamento de copropiedad la modalidad de participación virtual a través de métodos electrónicos y tecnológicos. Sin embargo, algunos interpretan que la ley 31 de 2010 no especifica que la asistencia es esencialmente presencial. En los tiempos que vivimos donde las reuniones presenciales son limitadas y hasta prohibidas, ¿qué pasará con aquellos PH que no cuentan con esa especificación prevista en su reglamento de copropiedad? ¿Se verán obligados a tramitar la modificación del reglamento para lograr las reuniones virtuales? Hemos escuchado diferentes opiniones al respecto, por lo que sería interesante conocer el pronunciamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal, luego de la expedición de esta reglamentación.
Autoras:
Giselle Moncada
Asociada Senior, Morgan & Morgan
giselle.moncada@morimor.com
María Eugenia Crespo
Asociada, Morgan & Morgan
maria.crespo@morimor.com
- Publicado en Giselle Moncada, news, Real Estate, Real Estate-es
Importancia del cobro eficaz del crédito hipotecario inmobiliario
Giselle Moncada de Vásquez, asociada senior, Morgan & Morgan
El contrato de préstamo garantizado con hipoteca es una figura legal y financiera que indudablemente ha sido pilar del progreso económico mundial. De allí que la Corte Suprema de Justicia de Panamá en algunos de sus fallos le ha dado su importancia como parte del orden público económico.
Desde luego, este progreso óptimo es posible en la medida que la mayoría de los deudores paguen puntualmente el valor prestado y de no poder cumplir con dicho pago a su acreedor, se active un mecanismo para lograr el cobro expedito del crédito hipotecario inmobiliario en un sistema de conversión seguro.
Préstamo con garantía hipotecaria o fideicomiso de garantía
Es importante mencionar que en los últimos años las entidades crediticias han incrementado el uso del fideicomiso de garantía como soporte a sus préstamos, en lugar del préstamo garantizado con hipoteca. No obstante, los beneficios que ofrece el fideicomiso de garantía a los acreedores y clientes, existe otro sector del mercado que mantiene en uso el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
Proceso de recobro de la deuda hipotecaria
El éxito de la figura legal del préstamo hipotecario exige la ejecución sumarísima de la garantía inmobiliaria, para el caso en que el préstamo caiga en mora. En el ordenamiento jurídico procesal panameño, el proceso judicial generalmente utilizado para el recobro de este tipo de deuda hipotecaria es el denominado “proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites”, por lo que tenemos a disposición el uso de un proceso que es especialísimo y sumarísimo.
La realidad es que el mencionado proceso no suele ser tan expedito ya que afronta demoras tanto en la tramitación del mismo proceso judicial, en el trámite siguiente a la inscripción de la adjudicación (principalmente en la toma de posesión física del mismo bien rematado), hasta lograr la venta efectiva que es cuando se hará líquido el recobro.
En esta oportunidad listaremos cinco líneas de acción que reducirían los perjuicios nefastos de una demorada y deficiente conversión del activo liquidable mediante el proceso de cobranza mencionado:
- Postular al Órgano Judicial una adaptación a la regulación de la forma de reparto de estos procesos en el Registro Único de Entrada (RUE) para que permita excluir previamente de cada reparto a los jueces que mantienen vínculos con entidades de crédito cuando estas son las ejecutantes. En la práctica, el trámite de un impedimento judicial de este tipo puede dilatar más de dos meses la admisión de un proceso. Lo anterior inclusive potenciaría el tiempo valioso de nuestros funcionarios judiciales.
- Insistir en una reforma procesal que faculte al Juez que conoció del proceso de ejecución, para ordenar el lanzamiento de los ocupantes sin título del inmueble rematado. En comparación a la gestión que le daban los Corregidores, el proceso de lanzamiento por intruso hoy competencia de los Jueces de Paz, no ha presentado las mejoras en los tiempos de respuesta que los usuarios esperaban. Se dan casos en que las propiedades rematadas son invadidas por oportunistas que luego intentan acciones dilatorias de mala fe, postergando indefinidamente el proceso.
- Instar a las autoridades correspondientes (entiéndase Órgano Judicial y Órgano Ejecutivo) a que se tengan los fondos necesarios para la implementación de la Ley 12 de 19 de mayo de 2016 (Ley de Insolvencia), que crea los Jueces de Circuito de Insolvencia y el Cuarto Tribunal del Primer Distrito Judicial, que tendrían la facultad de conocer privativamente los procesos concursales de insolvencia y todos los procesos de ejecución de mayor cuantía (es decir, también el proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites). A pesar que la Ley entró a regir el 2 de enero de 2017, aún no se han creado los despachos judiciales mencionados ni contratado su personal.
- Beneficiar la situación fiscal inmobiliaria de las garantías rematadas u otorgadas en dación en pago. En la actualidad el valor catastral de un inmueble es elevado considerablemente con intereses, honorarios y gastos legales cuando se remata o entrega en dación en pago. Aún más difícil se torna el saneamiento de dicho inmueble para su posterior venta, si el deudor del préstamo omitió declarar las mejoras antes del remate. Esto dificulta su venta inmediata mientras se intenta sanear la situación fiscal.
- Promover en la población la cultura de administrar correctamente su presupuesto y enfatizar esta enseñanza desde la educación escolar. Aunque algunas veces una deuda impaga puede tener su explicación en un problema de salud o pérdida del empleo, la gran mayoría parece tener como causante al virus del consumismo.
Meditemos por un momento la repercusión económica que puede tener a nivel nacional una alta tasa de mora en el pago de los créditos hipotecarios y la imposibilidad de hacer efectiva la garantía inmobiliaria. Se hace imperativo ejecutar las acciones correctivas antes mencionadas.
- Publicado en 2018, Giselle Moncada, Press Room, Publicaciones, Real Estate, Real Estate-es
Morgan & Morgan es distinguido como uno de los principales bufetes de abogados panameño en Chambers Latin America 2019
Panamá, 25 de septiembre de 2018. Morgan & Morgan y dieciséis de sus abogados fueron reconocidos en Chambers Latin America 2019, guía que reseña a los mejores abogados y firmas de 20 países en América Central, el Caribe, América del Sur y México.
La firma ha sido clasificada en los primeros rangos dentro de las áreas de Banca y Financiamientos, Mercado de Capitales, Corporativo/Fusiones y Adquisiciones, Resolución de Conflictos, Energía y Recursos Naturales, Propiedad Intelectual, Offshore, Proyectos, Bienes Raíces, Derecho Marítimo y Litigios Marítimos.
Asimismo, la guía destacó como líderes en sus áreas a los abogados Inocencio Galindo, Francisco Arias, Ramón Varela, Roberto Vidal, Simón Tejeira, José Carrizo, Luis Vallarino, Ana Carolina Castillo, Allen Candanedo, María Eugenia Brenes, Roberto Lewis, Luis Manzanares, Enrique De Alba, Jazmina Rovi, Juan David Morgan Jr. y Francisco Linares.
Uno de los clientes entrevistados destacó que “A juzgar por los resultados alcanzados por la firma, puedo decir que su asesoría es efectiva y a tiempo. Destacaría su disponibilidad y amplio conocimiento”.
Sobre Morgan & Morgan
Con más de 80 abogados y 20 áreas de práctica, Morgan & Morgan es un bufete de abogados panameño con una oferta completa de servicios legales. La firma asiste regularmente a compañías locales y corporaciones multinacionales de diversas industrias, así como a reconocidas instituciones financieras, agencias de gobierno y a clientes individuales. De particular interés es nuestro asesoramiento continuo a clientes en todas las etapas del desarrollo de proyectos de gran envergadura relacionados con temas de energía, suministro de agua, construcción, petróleo, minería, infraestructura pública, ventas al por menor, puertos, transporte, entre otros. Conozca más en www.morimor.com.
- Publicado en 2018, Allen Candanedo, Ana Castillo, Banking Law_publi_es, Energia_publi_es, Enrique De Alba, Estate Planning, Estate Planning-es, Francisco Arias, Francisco Linares, Inocencio Galindo, Jazmina Rovi, Jose Carrizo, Juan David Morgan Jr, Litigation and Dispute Resolution, Litigios y Resolución de Conflictos, Luis Manzanares, Luis Vallarino, Maria Brenes, Mergers & Acquisitios, news, Projects, Projects-es, Ramon Varela, Real Estate, Real Estate-es, Roberto Lewis, Roberto Vidal, Securities and Capital Markets, Securities and Capital Markets-es, Shipping and Admiralty Ligitation, Simon Tejeira
Morgan & Morgan asesora a Green Tower Properties, Inc. en la emisión de bonos de bienes raíces hasta por un monto de US$55 millones
Morgan & Morgan representó a Green Tower Properties, Inc. (Green Tower) en la emisión de bonos de bienes raíces hasta por un monto de US$55,000,000.00, la cual se colocó exitosamente a través de la Bolsa de Valores de Panamá, S.A.
Los bonos fueron colocados por Green Tower para la operación y promoción de espacios para oficinas y comercios disponibles para su alquiler en la MMG Tower ubicada en Costa del Este, República de Panamá. Los bonos están garantizados por una hipoteca sobre el edificio y el flujo de fondos de los alquileres. Global Financial Funds, Corp. actuó como fiduciario.
En enero de 2014, Fitch Ratings otorgó la calificación AA-(pan) a la emisión de bonos. La Perspectiva de la Calificación es Estable.
Francisco Arias, socio, y Ricardo Arias, Roberto Vidal, Ana Carolina Castillo y Kharla Aizpurúa Olmos, asociados, participaron en esta transacción.
Due Diligence: A challenge for the real estate sector of the Republic of Panama
El desarrollo de la industria inmobiliaria en Panamá en los últimos años ha sido notable, no solo localmente sino también regionalmente. Obras arquitectónicas iconos de Panamá como el Trump Tower, Torre F&F (conocida popularmente como el “Tornillo”), entre otras, dan de pie a críticas positivas por parte los distintos actores en dicho sector y de las asociaciones en el ámbito de la construcción, desarrollo y promoción de negocios inmobiliarios.
Parte del desarrollo de la industria inmobiliaria en Panamá, ha sido la facilidad con la que las transacciones inmobiliarias se han venido ejecutando. La práctica usual de las promotoras locales excluía cualquier tipo de requisición o investigación previa de las transacciones inmobiliarias, poniendo su confianza en el mejor de los casos en las instituciones financieras de la plaza en aquellas transacciones que requirieran financiamiento.
En los últimos años, hemos observado la presión internacional principalmente proveniente del Grupo de Acción Financiera Internacional (mejor conocido como “GAFI”), que ha impulsado medidas estrictas a nivel internacional para evitar el uso de las plataformas financieras y de servicios para el blanqueo de capitales, financiamiento del terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva.
Regulación
Panamá se ha unido al esfuerzo internacional y ha promulgado la Ley 23 de 27 de abril de 2015 (la “Ley 23”). Dicha ley regula las medidas de debida diligencia conforme a un enfoque basado en riesgo, para todos los participantes del sector financiero (“Sujetos Obligados Financieros”) y a la vez crea la Intendencia de Supervisión y Regulación de Sujetos Obligados No Financieros (la “Intendencia”). Dentro de los Sujetos No Financieros supervisados por la Intendencia y regulados por la Ley 23, se incluyen precisamente las empresas promotoras, agentes inmobiliarios, corredores de bienes raíces y empresas en el ramo de la construcción sean contratistas generales o especializados.
La Intendencia mediante la Resolución No. JD-001-2015 de 14 de agosto de 2015, regulo sectorialmente y de forma específica el rubro del sector inmobiliario para los agentes participantes regulados por la Ley 23. Mediante la misma limita su aplicación a las empresas promotoras, agentes inmobiliarios y corredores de bienes y raíces a transacciones para sus clientes concernientes a la compra y venta de bienes inmobiliarios.
Bajo la Resolución No. JD-001-2015 cada uno de los agentes antes mencionados del sector inmobiliario tiene el deber aplicar distintas medidas de debida diligencia de acuerdo a su función y su actividad dentro de dicho sector a fin de verificar la identidad del cliente, verificar la naturaleza de la transacción y verificar la fuente de los fondos a ser utilizados en la transacción. Basado en un enfoque de riesgo realizado por cada sujeto obligado no financiero, se deberá aplicar como mínimo una debida diligencia básica a cada cliente para el cual se esté realizando una compraventa de bien inmueble en el caso de promotoras, agentes inmobiliarios y corredores de bienes y raíces, y para el caso de empresas contratistas en el ramo de la construcción, éstas deberán aplicar al menos una debida diligencia básica a la empresa promotora con la cual establecerá un relación comercial.
Las medidas de debida diligencia establecidas en la Ley 23, desde las básicas que incluyen solicitar información detallada del cliente y verificarla razonablemente, hasta las reforzadas para aquellos clientes que, según el enfoque de riesgo, pueden ser de alto riesgo (por ejemplo: personas expuestas políticamente (PEP), extranjeros de países de alto riesgo según reportes de la GAFI entre otros), crean una obligación que cada participante del sector inmobiliario y de la construcción debe cumplir antes de iniciar la relación comercial con el cliente. Dicho lo anterior, muchas son las voces que advierten una desaceleración en el consumo de los servicios regulados, particularmente aquellos brindados por los Sujeto Obligados No Financieros, que frenarían sustancialmente la economía panameña, sin contar la pérdida de un parte de la inversión extranjera por la burocracia que representa el cumplir con las medidas de debida diligencia establecidas en la Ley 23 y en las regulaciones sectoriales.
Conclusión
No obstante lo anterior, yo soy de aquellos optimista que considera que esto es un gran paso para la misma economía que mediante los filtros de las medidas de debida diligencia impuestas en la Ley 23, se saneará o al menos disminuirá los márgenes de contaminación de los sistemas financieros y de servicios de Panamá con fondos y activos provenientes del blanqueo de capitales. En otras palabras, a pesar de que al inicio será un trauma para los distintos sectores regulados por la Ley 23 implementar el cumplimiento de las medidas de debida diligencia y reportes que establece dicha ley, nos adaptaremos y continuaremos el curso de los negocios de una manera más transparente que nos beneficia no solo localmente con sistemas menos contaminados de transacciones relacionadas al blanqueo de capitales sino también internacionalmente con una imagen más seria con sistemas más fiscalizados.
- Publicado en News, Pablo Epifanio, Real Estate-es
Del Financiamiento para compra de inmuebles, con garantía fiduciaria
Por Giselle Moncada, Asociada, Morgan & Morgan, oficina de Chiriquí
La posibilidad real de comprar un inmueble depende generalmente de la capacidad de endeudamiento de una persona o empresa, motivo por el cual las entidades crediticias juegan un papel esencial en el desarrollo exitoso del sector inmobiliario. En los últimos tiempos, nos hemos podido percatar que adicional al tradicional préstamo con garantía hipotecaria se nos ofrece un préstamo pero con garantía fiduciaria.
Cada día la figura es más usada en la plaza, por eso se hace indispensable que los consumidores comprendamos la misma, que aun cuando ya se ha usado con ese propósito desde hace décadas, hoy día se ha popularizado para garantizar préstamos bancarios.
En Panamá el fideicomiso se rige por la Ley 1 de 5 de enero de 1984 “Por la cual se regula el Fideicomiso en Panamá y se adoptan otras Disposiciones”. Esta figura jurídica tiene varios usos y también en el sector inmobiliario. No obstante lo anterior, nos vamos a enfocar en el fideicomiso de garantía utilizado en el financiamiento de compra de bienes inmuebles.
La doctrina ha señalado que “en un fideicomiso con estas características, el deudor (fiduciante) entrega parte de su patrimonio a un fiduciario para ser conservado por este, designando beneficiario al acreedor del crédito que por dicho contrato se garantiza, para que, en el caso de incumplimiento, proceda de acuerdo a la manda, enajenando el patrimonio fideicomitido. Cumplido el pago del crédito, conforme lo establecido por las previsiones contractuales, el fiduciario devolverá el patrimonio fideicomitido al deudor (fideicomisario).”[1]
Quien pide el préstamo para comprar una propiedad entregará ésta a un fiduciario que lo conservará gravado en el Registro Público hasta que este deudor cancele todo el préstamo. En el fideicomiso se designa como beneficiario al acreedor del crédito ya que si el deudor incumple con el préstamo, el fiduciario procede a transferir el inmueble al acreedor en forma expedita, conforme a los procedimientos establecidos en el fideicomiso. Pero si el deudor cancela las obligaciones del préstamo, el fiduciario devolverá al deudor el inmueble haciéndolo constar en el Registro Público. El deudor para todos los efectos conserva los mismos derechos y obligaciones de un propietario de bien inmueble; salvo las restricciones que se establezcan en el fideicomiso.
En el evento que el deudor de un préstamo lo incumpla y se haga imposible su recobro, el fideicomiso de garantía parece representar una forma más expedita de ejecutar la garantía inmobiliaria y hacer más eficiente el proceso de reconvertir el activo malo en bueno. Esto es una de las ventajas para las entidades crediticias e indirectamente lo es también para los consumidores que aspiramos a tasas de interés cómodas; pues en teoría, una cartera de créditos malos o ilíquidos podría incidir en la estructuración de los intereses y gastos para el otorgamiento de préstamos.
Otra ventaja de la figura es la posibilidad de designación del beneficiario sustituto en el evento de que fallezca el beneficiario (deudor). En otro escenario ante la muerte del deudor tendría que abrirse un formal proceso de sucesión para adjudicar el bien inmueble.
Tal es la utilidad que la figura está adquiriendo en la plaza, que el 18 de marzo de 2015 fue prohijado el Anteproyecto de Ley 189 en la Asamblea de Diputados y está pendiente de discusión en primer debate por la Comisión de Comercio y Asuntos Económicos, que propone una modificación a la ley vigente de fideicomiso. Sin el ánimo de describir en detalle las modificaciones, por las mejoras que el Anteproyecto podría sufrir, éste establece con más detalle los requisitos que debe contener el contrato de fideicomiso, aclara una laguna sobre la exención de pagar el impuesto de transferencia de bien inmueble por la transferencia de los bienes inmuebles transferidos al fideicomiso de garantía bancario, o en el caso que retorne al fideicomitente o a sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad (aunque en la práctica no se paga este impuesto al transferir la garantía al fideicomiso o retornar ésta al fideicomitente). Entre otras cosas, se busca dar a la figura el mismo tratamiento y beneficio fiscal que tienen las hipotecas siempre que el fiduciario tenga licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de la República de Panamá.
A pesar de que el producto tiene mucha aceptación entre los consumidores, se le debe dar mayor divulgación a la explicación de la figura jurídica y su uso en los financiamientos para compra de propiedades.
[1]PAPA, Rodolfo G., Fideicomiso para abogados y contadores, 2014, página 300, cita a CAMPI, Germán, El fideicomiso de garantía. La superposición de los roles fiduciario-beneficiario”. Publicado en el Suplemento de Finanzas para Abogados de la Universidad del Cema (Ucema), incluido en el diario La Ley, de fecha 18/12/2009.
- Publicado en Giselle Moncada, Publications, Real Estate-es
Morgan & Morgan asesoró a Grupo VerdeAzul en la emisión de acciones preferentes acumulativas senior hasta por un monto de US$30 millones
Morgan & Morgan representó a Verdemar Investment Corporation, subsidiaria de Grupo VerdeAzul (GVA), en la emisión de acciones preferentes acumulativas senior hasta por un monto de US$30, 000,000.00, colocadas exitosamente a través de la Bolsa de Valores de Panamá, S.A., entre más de 100 inversionistas.
Verdemar Investment Corporation es la tenedora de la participación accionaria de GVA en 7 proyectos inmobiliarios desarrollados en la República de Panamá: Santa María Golf & Country Club y Santa María Business District, GreenView Residences, The Reserve, Puntarena Ocean Village (Buenaventura), CasaMar, Playa Dorada y La Península (Pearl Island – Las Perlas).
Las acciones preferentes acumulativas senior le generarán un rendimiento anual a sus tenedores de 8.5%, producto de los dividendos generados por estos 7 proyectos. Una vez cubierto el rendimiento, los excedentes de dividendos recibidos serán destinados a redimir parcialmente las acciones preferentes.
Esta emisión le ofreció al público inversionista una innovadora estructura, mediante la cual pudieron invertir en una canasta diversificada de proyectos de bienes raíces, de la mano de un promotor de reconocida trayectoria, con las protecciones que ofrecen las mejores prácticas en gobierno corporativo.
Francisco Arias, socio, y Roberto Vidal, Aristides Anguizola, Ricardo Arias y Ana Cristina Castrellón, asociados, participaron en esta transacción.
Fondos Inmobiliarios en Panamá: La nueva frontera
Una colaboración de:
Marielena García Maritano, Vice-Presidente Senior de Banca de Inversión, MMG Bank Corp., miembro del Grupo Morgan & Morgan
El auge de la industria inmobiliaria en Panamá salta a la vista. Rascacielos que bien pudieran ubicarse en grandes urbes como Singapur, Hong Kong o Miami emergen como palmeras erguidas en los otrora barrios residenciales y coloniales de la ciudad.
La identidad arquitectónica de Panamá se redefine de la mano de grandes arquitectos locales e internacionales y de emblemáticos edificios como el Museo de la Biodiversidad y la Torre F&F también conocida como “El Tornillo”. Centros comerciales, hoteles, puertos, parques industriales, proyectos de playa, en fin, casi todos los sectores proliferan en medio de una gran actividad.
A finales del 2014, el aporte de la construcción al PIB fue del 13%, con más de 12,000 proyectos en ejecución. La cartera crediticia al sector construcción rondaba los $4,000 millones y la cartera hipotecaria $11,000 millones. Cifras muy relevantes para una economía cuyo PIB Nominal es de $45,000 millones.
La banca, con más de 45 bancos con licencia general ha sido siempre eje del motor que impulsa el crecimiento del sector inmobiliario. La oferta de dinero, tanto para desarrollo como para financiamiento hipotecario a largo plazo, es accesible a todo nivel. El déficit habitacional y los incentivos al segmento de interés social, dan cabida a nuevos jugadores que poco a poco van extendiendo la ciudad hacia el este y el oeste.
El alto apalancamiento de la industria es soportado por tasas de interés en mínimos históricos y una apreciación constante del valor de los inmuebles. La sobreoferta en algunos sectores y la alta desocupación en otros, no deja de preocupar a algunos que se preguntan ¿Qué pasará cuando venga la tan esperada subida de tasas de interés?
La introducción de mecanismos para desapalancar la industria de manera eficiente y crear movilidad de capitales, pudiera mitigar este riesgo potencial y al mismo tiempo, crear oportunidades para atraer nuevos inversionistas.
En los mercados desarrollados existe la figura de los REITs (Real Estate Investment Trust). Esta figura no solo ha sido muy popular entre inversionistas inmobiliarios sino también entre inversionistas de los mercados de capitales. A manera de referencia, en los Estados Unidos se manejan más de $900,000 millones en activos inmobiliarios bajo la figura de REIT, que por más de 20 años han ofrecido retornos de doble dígito a sus inversionistas.
Siguiendo el modelo estadounidense, en el año 2010 se creó en Panamá una ley que establecía ciertos beneficios fiscales a Fondos Inmobiliarios. Dicha figura, permite la participación de pequeños inversionistas en un sector hasta ahora vedado para los grandes desarrolladores. Desde su creación, el régimen especial para Fondos Inmobiliarios en Panamá ha sido objeto de varias modificaciones, pero no es hasta el 2014 que se introducen cambios importantes en la tasa impositiva.
Ventajas
Las ventajas son claras. Los Fondos Inmobiliarios registrados bajo este régimen especial, que cumplan con las disposiciones de la ley, están exentos del pago del impuesto sobre la renta y adicionalmente sus accionistas, exentos del pago de impuestos sobre ganancias de capital. Por si fuera poco, a la larga también tienen el potencial de atomizar el riesgo de los portafolios inmobiliarios y desapalancar la industria.
A diferencia de otros países, en Panamá el régimen especial de Fondos Inmobiliarios permite una amplia gama de tipos de inversión inmobiliaria que van desde la adquisición de tierra hasta el desarrollo y alquiler de inmuebles. Si bien en Panamá el segmento tradicional de los REITs, que es arrendamiento o alquiler inmobiliario es aun relativamente pequeño, la introducción de los Fondos Inmobiliarios tendrá un efecto positivo en la composición, la liquidez y los precios de la industria.
Inversionistas Institucionales como fondos de pensión, compañías de seguro, o fondos inmobiliarios extranjeros, esperan con ansias la oportunidad de participar en el auge del mercado inmobiliario panameño y este mercado, se prepara para conquistar la nueva frontera.
- Publicado en Publications, Real Estate-es