Del Financiamiento para compra de inmuebles, con garantía fiduciaria

Por Giselle Moncada, Asociada, Morgan & Morgan, oficina de Chiriquí

La posibilidad real de comprar un inmueble depende generalmente de la capacidad de endeudamiento de una persona o empresa, motivo por el cual las entidades crediticias juegan un papel esencial en el desarrollo exitoso del sector inmobiliario.  En los últimos tiempos, nos hemos podido percatar que adicional al tradicional préstamo con garantía hipotecaria se nos ofrece un préstamo pero con garantía fiduciaria.

Cada día la figura es más usada en la plaza, por eso se hace indispensable que los consumidores comprendamos la misma, que aun cuando ya se ha usado con ese propósito desde hace décadas, hoy día se ha popularizado para garantizar préstamos bancarios.

En Panamá el fideicomiso se rige por la Ley 1 de 5 de enero de 1984 “Por la cual se regula el Fideicomiso en Panamá y se adoptan otras Disposiciones”.  Esta figura jurídica tiene varios usos y también en el sector inmobiliario.  No obstante lo anterior, nos vamos a enfocar en el fideicomiso de garantía utilizado en el financiamiento de compra de bienes inmuebles.

La doctrina ha señalado que “en un fideicomiso con estas características, el deudor (fiduciante) entrega parte de su patrimonio a un fiduciario para ser conservado por este, designando beneficiario al acreedor del crédito que por dicho contrato se garantiza, para que, en el caso de incumplimiento, proceda de acuerdo a la manda, enajenando el patrimonio fideicomitido.  Cumplido el pago del crédito, conforme lo establecido por las previsiones contractuales, el fiduciario devolverá el patrimonio fideicomitido al deudor (fideicomisario).”[1]

Quien pide el préstamo para comprar una propiedad entregará ésta a un fiduciario que lo conservará gravado en el Registro Público hasta que este deudor cancele todo el préstamo. En el fideicomiso se designa como beneficiario al acreedor del crédito ya que si el deudor incumple con el préstamo, el fiduciario procede a transferir el inmueble al acreedor en forma expedita, conforme a los procedimientos establecidos en el fideicomiso. Pero si el deudor cancela las obligaciones del préstamo, el fiduciario devolverá al deudor el inmueble haciéndolo constar en el Registro Público.  El deudor para todos los efectos conserva los mismos derechos y obligaciones de un propietario de bien inmueble; salvo las restricciones que se establezcan en el fideicomiso.

En el evento que el deudor de un préstamo lo incumpla y se haga imposible su recobro, el fideicomiso de garantía parece representar una forma más expedita de ejecutar la garantía inmobiliaria y hacer más eficiente el proceso de reconvertir el activo malo en bueno.  Esto es una de las ventajas para las entidades crediticias e indirectamente lo es también para los consumidores que aspiramos a tasas de interés cómodas; pues en teoría, una cartera de créditos malos o ilíquidos podría incidir en la estructuración de los intereses y gastos para el otorgamiento de préstamos.

Otra ventaja de la figura es la posibilidad de designación del beneficiario sustituto en el evento de que fallezca el beneficiario (deudor). En otro escenario ante la muerte del deudor tendría que abrirse un formal proceso de sucesión para adjudicar el bien inmueble.

Tal es la utilidad que la figura está adquiriendo en la plaza, que el 18 de marzo de 2015 fue prohijado el Anteproyecto de Ley 189 en la Asamblea de Diputados y está pendiente de discusión en primer debate por la Comisión de Comercio y Asuntos Económicos, que propone una modificación a la ley vigente de fideicomiso. Sin el ánimo de describir en detalle las modificaciones, por las mejoras que el Anteproyecto podría sufrir, éste establece con más detalle los requisitos que debe contener el contrato de fideicomiso, aclara una laguna sobre la exención de pagar el impuesto de transferencia de bien inmueble por la transferencia de los bienes inmuebles transferidos al fideicomiso de garantía bancario, o en el caso que retorne al fideicomitente o a sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad (aunque en la práctica no se paga este impuesto al transferir la garantía al fideicomiso o retornar ésta al fideicomitente).  Entre otras cosas, se busca dar a la figura el mismo tratamiento y beneficio fiscal que tienen las hipotecas siempre que el fiduciario tenga licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de la República de Panamá.

A pesar de que el producto tiene mucha aceptación entre los consumidores, se le debe dar mayor divulgación a la explicación de la figura jurídica y su uso en los financiamientos para compra de propiedades.