COVID-19: Medidas relacionadas con los contratos de arrendamiento y procesos de lanzamiento y desalojo

Panamá, 7 de mayo de 2020.

Mediante el Decreto Ejecutivo N° 145 de 1 de mayo de 2020 (el “Decreto Ejecutivo”), promulgado mediante Gaceta Oficial 29,015 de la misma fecha, se dictaron medidas relacionadas con los contratos de arrendamiento y procesos de lanzamiento y desalojo.

Entre sus considerandos, la norma recién promulgada indica “que la crisis sanitaria producida por la pandemia causada por el COVID-19, ha producido la pérdida de empleos, la suspensión de los efectos de los contratos y actividades comerciales e industriales, lo que imposibilita el pago puntual de los cánones de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a habitación, uso comercial, profesional, industrial y docente, lo que hace necesario la intervención del Órgano Ejecutivo, para el establecimiento de mecanismos que garanticen el cumplimiento de los derechos y obligaciones de ambas partes de la relación”.

Entre los efectos del Decreto Ejecutivo están:

1. La suspensión de los “trámites de los procesos de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para uso habitación [sic], establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docente”,
2. El congelamiento de los cánones de arrendamiento, las clausulas de incremento y/o penalización por terminación unilateral del contrato y las relativas a intereses por mora.
3. La penalización de aquellos arrendatarios que se nieguen a pagar los cánones no pagados durante el Estado de Emergencia Nacional decretado por Resolución de Gabinete No. 11 de 13 de marzo de 2020, y a aquellos arrendatarios que no paguen sus cánones de arrendamiento a pesar de no haber sido afectados económicamente por el estado de emergencia.
4. Aquellos arrendadores que suspendan servicios como gas, agua, electricidad, etc., para presionar al arrendatario a abandonar el inmueble también serán penalizados.

Como observación general, es preciso tener en cuenta que el Estado, al no ser parte de contratos regulados por el derecho privado, no puede modificar — vía decreto — los términos y condiciones convenidos por las partes en un documento privado. Esto es algo que solo las partes de dicho contrato pueden hacer. Por otra parte, el Código Civil de la República de Panamá es claro al indicar que en materia contractual se entienden incorporados a los contratos las leyes vigentes al tiempo de su celebración. La aplicación — vía decreto — de un nuevo régimen de arrendamientos a relaciones de derecho privado que ya están en vías de ejecución es debatible.

Producto de los vacíos y ambigüedades que el Decreto Ejecutivo ha dejado sobre los contratos de arrendamiento, los cuales pueden tener serias consecuencias sobre las relaciones contractuales entre arrendadores y arrendatarios, hacemos ciertas observaciones adicionales que deberían ser consideradas por un arrendador o un arrendatario al momento de aplicar el Decreto Ejecutivo.

• El Decreto Ejecutivo no establece de manera expresa que sus disposiciones aplican exclusivamente a aquellos contratos de arrendamiento habitacional, comercial, “profesional, industrial y docente”, cuyos arrendatarios hayan sido afectados por la declaratoria de emergencia nacional, y por las demás ordenes y decretos que han establecido toques de queda y cierres de establecimientos comerciales.

• El artículo 5 es de especial preocupación porque habla del congelamiento de los cánones de arrendamiento, cláusulas de incremento y/o de penalización por terminación unilateral del contrato y las relativas a intereses por mora. Lo que el Decreto Ejecutivo no aborda es la capacidad o incapacidad del arrendatario de terminar un contrato de arrendamiento de manera unilateral y anticipada. En esa situación, no queda claro que sucede con la penalización por terminación anticipada, si la misma se debe pagar después o si la misma queda eliminada por completo. El Artículo 7 no ayuda en este análisis ya que solo habla de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que fueron dejados de pagar durante el estado de emergencia nacional, no de las penalidades.

• Por otro lado, nada en el Decreto establece expresamente que los arrendatarios que hayan sufrido tales afectaciones quedan exentos de la obligación de pagar sus cánones mensuales durante el estado de emergencia nacional. Si bien el Decreto habla de “congelar” los cánones, esto – como ya indicamos – se puede interpretar como una prohibición de variar los cánones durante dicho período. Así las cosas, no queda claro por qué el Artículo 6 habla de sanciones para los arrendatarios que no paguen los cánones devengados durante la vigencia del estado de emergencia nacional, “después de haber cesado los efectos de la declaratoria de estado de emergencia nacional”.

• El Artículo 9 deja entrever que todo arrendatario que no haya sido afectado económicamente por la declaratoria de estado de emergencia nacional debe seguir pagando sus cánones conforme lo establezcan los términos del contrato de arrendamiento correspondiente. Asumiendo que este sea el sentido con el que se redactó la disposición, un incumplimiento a dicha disposición dejaría a los arrendatarios sujetos a penalidades. Dependiendo de los montos involucrados, esto podría ser un remedio insuficiente para los arrendadores, toda vez que durante el estado de emergencia nacional no se podrán cobrar intereses por mora ni iniciar procesos de lanzamiento y/o desalojo.

• Adicionalmente, y como mencionamos en el punto anterior, dado que el Artículo 9 habla de que aquellos que no hayan sido afectados económicamente por la declaratoria de estado de emergencia nacional deben seguir pagando sus cánones, se podría entender entonces que quienes sí hayan sido afectados, podrían verse excusados del pago de dichos cánones. Esto, a su vez, genera dudas sobre qué constituye una “afectación económica”. Esto se podría entender de la forma más amplia posible y excusar del pago de los cánones de arrendamiento a prácticamente todos los comercios en el territorio nacional. Si bien es cierto que, por ejemplo, aquellos comercios que fueron obligados a cerrar mediante decreto ejecutivo, han sufrido los impactos más evidentes, inclusive los que no han tenido que cerrar han sido afectados económicamente.

• Por último, el Artículo 11 establece que será la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) la entidad competente para conocer, tramitar y decidir “sobre quejas entre el arrendador y arrendatario que surjan con relación a los efectos jurídicos” del Decreto Ejecutivo, lo que podría entrar en conflicto directo con aquellos contratos de arrendamiento en los que las partes hayan decidido someter a arbitraje cualquier disputa que pudiese surgir entre ellas.

En caso de cualquier consulta adicional, favor contactar a Ramón Varela ([email protected]) o Miguel Arias ([email protected]).