Fondos Inmobiliarios en Panamá: La nueva frontera

Una colaboración de:

Marielena García Maritano, Vice-Presidente Senior de Banca de Inversión, MMG Bank Corp., miembro del Grupo Morgan & Morgan

El auge de la industria inmobiliaria en Panamá salta a la vista.  Rascacielos que bien pudieran ubicarse en grandes urbes como Singapur, Hong Kong  o Miami emergen  como palmeras erguidas en los otrora barrios residenciales y coloniales de la ciudad.

La identidad arquitectónica de Panamá se redefine de la mano de grandes arquitectos locales e internacionales y de emblemáticos edificios como el Museo de la Biodiversidad y la Torre F&F también conocida como “El Tornillo”.  Centros comerciales, hoteles, puertos, parques industriales, proyectos de playa, en fin, casi todos los sectores proliferan en medio de una gran actividad.

A finales del 2014, el aporte de la construcción al PIB fue del 13%, con más de 12,000 proyectos en ejecución.  La cartera crediticia al sector construcción rondaba los $4,000 millones y  la cartera hipotecaria $11,000 millones.  Cifras muy relevantes para una economía cuyo PIB Nominal es de $45,000 millones.

La banca, con más de 45 bancos con licencia general ha sido siempre eje del motor que impulsa el crecimiento del sector inmobiliario. La oferta de dinero, tanto para desarrollo como para financiamiento hipotecario a largo plazo, es accesible a todo nivel.  El déficit habitacional y los incentivos al segmento de interés social, dan cabida a nuevos jugadores que poco a poco van extendiendo la ciudad hacia el este y el oeste.

El alto apalancamiento de la industria es soportado por tasas de interés en mínimos históricos y una apreciación constante del valor de los inmuebles.  La sobreoferta en algunos sectores y la alta desocupación en otros, no deja de preocupar a algunos que se preguntan ¿Qué pasará cuando venga la tan esperada subida de tasas de interés?

La introducción de mecanismos para desapalancar la industria de manera eficiente y crear movilidad de capitales, pudiera mitigar este riesgo potencial y al mismo tiempo, crear oportunidades para atraer nuevos inversionistas.

En los mercados desarrollados existe la figura de los REITs (Real Estate Investment Trust).  Esta figura no solo ha sido muy popular entre inversionistas inmobiliarios sino también entre  inversionistas de los mercados de capitales.  A manera de referencia,  en los Estados Unidos se manejan más de $900,000 millones en activos inmobiliarios bajo la figura de REIT, que por más de 20 años han ofrecido retornos de doble dígito a sus inversionistas.

Siguiendo el modelo estadounidense, en el año 2010 se creó en Panamá una ley que establecía ciertos beneficios fiscales a Fondos Inmobiliarios. Dicha figura, permite la participación de pequeños inversionistas en un sector hasta ahora vedado para los grandes desarrolladores.  Desde su creación, el régimen especial para Fondos Inmobiliarios en Panamá ha sido objeto de  varias modificaciones, pero no es hasta el 2014 que se introducen cambios importantes en la tasa impositiva. 

Ventajas

Las ventajas son claras.  Los Fondos Inmobiliarios registrados bajo este régimen especial, que cumplan con las disposiciones de la ley,  están exentos del pago del impuesto sobre la renta y adicionalmente sus accionistas, exentos del pago de impuestos sobre ganancias de capital.  Por si fuera poco,  a la larga también tienen el potencial de atomizar el riesgo de los portafolios inmobiliarios y  desapalancar la industria.

A diferencia de otros países, en Panamá el régimen especial de Fondos Inmobiliarios permite una amplia gama de tipos de inversión inmobiliaria que van desde la adquisición de tierra hasta el desarrollo y alquiler de inmuebles.  Si bien en Panamá el segmento tradicional de los REITs, que es arrendamiento o alquiler inmobiliario es aun relativamente pequeño, la introducción de los Fondos Inmobiliarios tendrá un efecto positivo en la composición, la liquidez y los precios de la industria.

Inversionistas Institucionales como fondos de pensión, compañías de seguro, o fondos inmobiliarios extranjeros, esperan con ansias la oportunidad de participar en el auge del mercado inmobiliario panameño y este mercado,  se prepara para conquistar la nueva frontera.