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Giselle Moncada de Vásquez, asociada senior, Morgan & Morgan
El contrato de préstamo garantizado con hipoteca es una figura legal y financiera que indudablemente ha sido pilar del progreso económico mundial. De allí que la Corte Suprema de Justicia de Panamá en algunos de sus fallos le ha dado su importancia como parte del orden público económico.
Desde luego, este progreso óptimo es posible en la medida que la mayoría de los deudores paguen puntualmente el valor prestado y de no poder cumplir con dicho pago a su acreedor, se active un mecanismo para lograr el cobro expedito del crédito hipotecario inmobiliario en un sistema de conversión seguro.
Préstamo con garantía hipotecaria o fideicomiso de garantía
Es importante mencionar que en los últimos años las entidades crediticias han incrementado el uso del fideicomiso de garantía como soporte a sus préstamos, en lugar del préstamo garantizado con hipoteca. No obstante, los beneficios que ofrece el fideicomiso de garantía a los acreedores y clientes, existe otro sector del mercado que mantiene en uso el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
Proceso de recobro de la deuda hipotecaria
El éxito de la figura legal del préstamo hipotecario exige la ejecución sumarísima de la garantía inmobiliaria, para el caso en que el préstamo caiga en mora. En el ordenamiento jurídico procesal panameño, el proceso judicial generalmente utilizado para el recobro de este tipo de deuda hipotecaria es el denominado “proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites”, por lo que tenemos a disposición el uso de un proceso que es especialísimo y sumarísimo.
La realidad es que el mencionado proceso no suele ser tan expedito ya que afronta demoras tanto en la tramitación del mismo proceso judicial, en el trámite siguiente a la inscripción de la adjudicación (principalmente en la toma de posesión física del mismo bien rematado), hasta lograr la venta efectiva que es cuando se hará líquido el recobro.
En esta oportunidad listaremos cinco líneas de acción que reducirían los perjuicios nefastos de una demorada y deficiente conversión del activo liquidable mediante el proceso de cobranza mencionado:
- Postular al Órgano Judicial una adaptación a la regulación de la forma de reparto de estos procesos en el Registro Único de Entrada (RUE) para que permita excluir previamente de cada reparto a los jueces que mantienen vínculos con entidades de crédito cuando estas son las ejecutantes. En la práctica, el trámite de un impedimento judicial de este tipo puede dilatar más de dos meses la admisión de un proceso. Lo anterior inclusive potenciaría el tiempo valioso de nuestros funcionarios judiciales.
- Insistir en una reforma procesal que faculte al Juez que conoció del proceso de ejecución, para ordenar el lanzamiento de los ocupantes sin título del inmueble rematado. En comparación a la gestión que le daban los Corregidores, el proceso de lanzamiento por intruso hoy competencia de los Jueces de Paz, no ha presentado las mejoras en los tiempos de respuesta que los usuarios esperaban. Se dan casos en que las propiedades rematadas son invadidas por oportunistas que luego intentan acciones dilatorias de mala fe, postergando indefinidamente el proceso.
- Instar a las autoridades correspondientes (entiéndase Órgano Judicial y Órgano Ejecutivo) a que se tengan los fondos necesarios para la implementación de la Ley 12 de 19 de mayo de 2016 (Ley de Insolvencia), que crea los Jueces de Circuito de Insolvencia y el Cuarto Tribunal del Primer Distrito Judicial, que tendrían la facultad de conocer privativamente los procesos concursales de insolvencia y todos los procesos de ejecución de mayor cuantía (es decir, también el proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites). A pesar que la Ley entró a regir el 2 de enero de 2017, aún no se han creado los despachos judiciales mencionados ni contratado su personal.
- Beneficiar la situación fiscal inmobiliaria de las garantías rematadas u otorgadas en dación en pago. En la actualidad el valor catastral de un inmueble es elevado considerablemente con intereses, honorarios y gastos legales cuando se remata o entrega en dación en pago. Aún más difícil se torna el saneamiento de dicho inmueble para su posterior venta, si el deudor del préstamo omitió declarar las mejoras antes del remate. Esto dificulta su venta inmediata mientras se intenta sanear la situación fiscal.
- Promover en la población la cultura de administrar correctamente su presupuesto y enfatizar esta enseñanza desde la educación escolar. Aunque algunas veces una deuda impaga puede tener su explicación en un problema de salud o pérdida del empleo, la gran mayoría parece tener como causante al virus del consumismo.
Meditemos por un momento la repercusión económica que puede tener a nivel nacional una alta tasa de mora en el pago de los créditos hipotecarios y la imposibilidad de hacer efectiva la garantía inmobiliaria. Se hace imperativo ejecutar las acciones correctivas antes mencionadas.