Giselle Moncada-es
Panamá reglamenta su Régimen de Propiedad Horizontal
24 de junio de 2020.
En junio de 2020 se cumplen diez años de haberse expedido la Ley 31 de 18 de junio de 2010, mediante la cual se establece el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá. Este mismo mes, finalmente se publica y entra en vigor su respectiva reglamentación, mediante el Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020 (“Decreto Ejecutivo 151”).
Aunque muchas de las disposiciones en esta reglamentación ya se ejecutaban en la práctica, el Decreto Ejecutivo 151 desarrolla con mayor amplitud los siguientes aspectos de interés:
- El trámite de incorporación al régimen de propiedad horizontal sobre más de una finca y sus mejoras, bastando el consentimiento de su respectivo propietario.
- Lo concerniente a la incorporación al régimen de propiedad horizontal de lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos cuyas mejoras se edifiquen posteriormente. Se establece que para incorporar las mejoras nuevas y levantar la marginal impuesta al incorporarse al régimen de propiedad horizontal, basta con la obtención de la certificación del pago de la tasa respectiva que expide la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
- La tramitación de las incorporaciones de propiedad horizontal originaria y derivada, así como de propiedades horizontales destinadas a alojamiento público turístico. Se solicita se aporten al inicio del trámite, documentos esenciales como lo son, en el primer caso el plano de lotificación aprobado en la Dirección Nacional de Ventanilla Única del MIVIOT y en el segundo caso, la certificación vigente de inscripción de la empresa en el Registro Nacional de Turismo de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP).
- El trámite de incorporación de las edificaciones construidas sobre terrenos concesionados o propiedad de terceros.
- Queda establecido el porcentaje de avance de obra para iniciar la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal según el tipo de incorporación.
- Establece con detalle los pasos que el MIVIOT debe completar internamente con respecto a las solicitudes de incorporación al régimen de propiedad horizontal.
- El rol del Comité de Administración de la Propiedad Horizontal. Se permite la designación de la figura del Subadministrador.
- El tratamiento de las mejoras suntuosas.
- El proceso para reservar el nombre del PH en el Registro Público de Panamá.
- El tema de las reservas del promotor por el término máximo de diez años de las que hace referencia la Ley 31 de 2010.
- En la reserva de la azotea se menciona el acceso independiente obligatorio al área de rescate que establece el Benemérito Cuerpo de Bomberos.Es importante mencionar que, si en el reglamento de copropiedad se va a hacer una reserva del uso de la azotea, el promotor debe adicionar a la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal una declaración jurada que certifique que la reserva se hizo constar en los respectivos contratos de promesa de compraventa y compraventa.
- La conversión al régimen de propiedad horizontal de las urbanizaciones de calles privadas que se rigen por asociaciones sin fines de lucro conforme a la Resolución 28-2003 de 21 de febrero de 2003 del MIVIOT. Es consabido que este modelo de desarrollo inmobiliario conlleva la instalación de garitas para controlar el acceso público y las calles internas de la urbanización, que, en lugar de ser transferidas al Estado, son transferidas a la asociación. Este tipo de regulación tiene la desventaja de no garantizar las restricciones que se impongan sobre la finca madre o en la primera escritura de transferencia, más allá del término que la Constitución Política permite, sumado a la poca celeridad y efectividad en la recaudación de la cuota de mantenimiento morosa, ya que no siempre se puede documentar la deuda en un título ejecutivo. A diferencia del régimen de propiedad horizontal que sí otorga mérito ejecutivo a la certificación de deuda emitida por el administrador inscrito, lo que facilita la interposición de un proceso ejecutivo.
Otro aspecto que llama la atención es que se deja con claridad que, si el desarrollo inmobiliario requiere una servidumbre de paso o de otro tipo, deberá presentarse plano aprobado por el MIVIOT y si responde a otra entidad por su naturaleza, igualmente deberá aportarse el correspondiente plano aprobado por dicha institución.
Se deja por sentado que el promotor entrega los bienes comunes al representante legal de la Propiedad Horizontal una vez haya obtenido el permiso de ocupación y haya traspasado al menos un 51% de las unidades inmobiliarias.
En concordancia con la Ley 31 de 2010, se establece que la cuota de mantenimiento se fija por metro cuadrado para los desarrollos inmobiliarios verticales y por unidad inmobiliaria en los desarrollos inmobiliarios horizontales, circunscribiendo su fijación a parámetros objetivos y enfatizando que el cálculo de dicha cuota de mantenimiento no puede estar vinculada a parámetros particulares de determinado propietario o unidad inmobiliaria.
En cuanto a la forma de celebrar las reuniones de los propietarios, el Decreto Ejecutivo 151 regula que puede ser establecida en el reglamento de copropiedad la modalidad de participación virtual a través de métodos electrónicos y tecnológicos. Sin embargo, algunos interpretan que la ley 31 de 2010 no especifica que la asistencia es esencialmente presencial. En los tiempos que vivimos donde las reuniones presenciales son limitadas y hasta prohibidas, ¿qué pasará con aquellos PH que no cuentan con esa especificación prevista en su reglamento de copropiedad? ¿Se verán obligados a tramitar la modificación del reglamento para lograr las reuniones virtuales? Hemos escuchado diferentes opiniones al respecto, por lo que sería interesante conocer el pronunciamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal, luego de la expedición de esta reglamentación.
Autoras:
Giselle Moncada
Asociada Senior, Morgan & Morgan
giselle.moncada@morimor.com
María Eugenia Crespo
Asociada, Morgan & Morgan
maria.crespo@morimor.com
- Publicado en Giselle Moncada, news, Real Estate, Real Estate-es
Morgan & Morgan presentó seminario de actualización laboral a empresas de la provincia de Chiriquí
Morgan & Morgan, en alianza con La Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Chiriquí (CAMCHI), presentó el Seminario de Actualidad Laboral 2019 al sector empresarial de la provincia de Chiriquí. Los temas fueron presentados por los abogados Ricardo Alemán, María Teresa Mendoza y Milagros Caballero, especialistas en el área de derecho laboral.
El seminario tuvo como objetivo reforzar a las empresas en temas sobre:
- Acoso Sexual y la discriminación en las empresas.
- Aspectos relacionados a Paternidad y Maternidad: Pensión alimenticia, Licencia de Paternidad y Salas de Lactancias.
- Particularidades de fueros especiales de protección a los trabajadores.
Felipe Venicio Rodríguez, presidente de CAMCHI, dijo sentirse complacido por la oportunidad, que a través de la alianza con Morgan & Morgan, se brinde a la sociedad chiricana, para que los empleadores y colaboradores puedan mantenerse actualizados con éstos temas de interés social y sus respectivas reglamentaciones, que en muchas ocasiones suelen incumplirse en algunos sectores, por falta de conocimiento: “Lo más importantes es que abarcamos esa parte de Responsabilidad Social Empresarial, con estas actividades, que se consideran prioritarias y claves para contribuir al fortalecimiento y desarrollo de las empresas y de nuestra sociedad en general; esperamos pueda ser aprovechada al máximo por cada uno de los participantes”, añadió Rodríguez.
En el evento también participaron las abogadas Gisselle Moncada y Ana Frago, abogadas de la oficina de Morgan & Morgan en David, Chiriquí.
- Publicado en 2019, Ana Frago, Derecho Laboral, Giselle Moncada, Labor Law, Maria Teresa Mendoza, Milagros Caballero, news, Ricardo Aleman
Importancia del cobro eficaz del crédito hipotecario inmobiliario
Giselle Moncada de Vásquez, asociada senior, Morgan & Morgan
El contrato de préstamo garantizado con hipoteca es una figura legal y financiera que indudablemente ha sido pilar del progreso económico mundial. De allí que la Corte Suprema de Justicia de Panamá en algunos de sus fallos le ha dado su importancia como parte del orden público económico.
Desde luego, este progreso óptimo es posible en la medida que la mayoría de los deudores paguen puntualmente el valor prestado y de no poder cumplir con dicho pago a su acreedor, se active un mecanismo para lograr el cobro expedito del crédito hipotecario inmobiliario en un sistema de conversión seguro.
Préstamo con garantía hipotecaria o fideicomiso de garantía
Es importante mencionar que en los últimos años las entidades crediticias han incrementado el uso del fideicomiso de garantía como soporte a sus préstamos, en lugar del préstamo garantizado con hipoteca. No obstante, los beneficios que ofrece el fideicomiso de garantía a los acreedores y clientes, existe otro sector del mercado que mantiene en uso el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
Proceso de recobro de la deuda hipotecaria
El éxito de la figura legal del préstamo hipotecario exige la ejecución sumarísima de la garantía inmobiliaria, para el caso en que el préstamo caiga en mora. En el ordenamiento jurídico procesal panameño, el proceso judicial generalmente utilizado para el recobro de este tipo de deuda hipotecaria es el denominado “proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites”, por lo que tenemos a disposición el uso de un proceso que es especialísimo y sumarísimo.
La realidad es que el mencionado proceso no suele ser tan expedito ya que afronta demoras tanto en la tramitación del mismo proceso judicial, en el trámite siguiente a la inscripción de la adjudicación (principalmente en la toma de posesión física del mismo bien rematado), hasta lograr la venta efectiva que es cuando se hará líquido el recobro.
En esta oportunidad listaremos cinco líneas de acción que reducirían los perjuicios nefastos de una demorada y deficiente conversión del activo liquidable mediante el proceso de cobranza mencionado:
- Postular al Órgano Judicial una adaptación a la regulación de la forma de reparto de estos procesos en el Registro Único de Entrada (RUE) para que permita excluir previamente de cada reparto a los jueces que mantienen vínculos con entidades de crédito cuando estas son las ejecutantes. En la práctica, el trámite de un impedimento judicial de este tipo puede dilatar más de dos meses la admisión de un proceso. Lo anterior inclusive potenciaría el tiempo valioso de nuestros funcionarios judiciales.
- Insistir en una reforma procesal que faculte al Juez que conoció del proceso de ejecución, para ordenar el lanzamiento de los ocupantes sin título del inmueble rematado. En comparación a la gestión que le daban los Corregidores, el proceso de lanzamiento por intruso hoy competencia de los Jueces de Paz, no ha presentado las mejoras en los tiempos de respuesta que los usuarios esperaban. Se dan casos en que las propiedades rematadas son invadidas por oportunistas que luego intentan acciones dilatorias de mala fe, postergando indefinidamente el proceso.
- Instar a las autoridades correspondientes (entiéndase Órgano Judicial y Órgano Ejecutivo) a que se tengan los fondos necesarios para la implementación de la Ley 12 de 19 de mayo de 2016 (Ley de Insolvencia), que crea los Jueces de Circuito de Insolvencia y el Cuarto Tribunal del Primer Distrito Judicial, que tendrían la facultad de conocer privativamente los procesos concursales de insolvencia y todos los procesos de ejecución de mayor cuantía (es decir, también el proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites). A pesar que la Ley entró a regir el 2 de enero de 2017, aún no se han creado los despachos judiciales mencionados ni contratado su personal.
- Beneficiar la situación fiscal inmobiliaria de las garantías rematadas u otorgadas en dación en pago. En la actualidad el valor catastral de un inmueble es elevado considerablemente con intereses, honorarios y gastos legales cuando se remata o entrega en dación en pago. Aún más difícil se torna el saneamiento de dicho inmueble para su posterior venta, si el deudor del préstamo omitió declarar las mejoras antes del remate. Esto dificulta su venta inmediata mientras se intenta sanear la situación fiscal.
- Promover en la población la cultura de administrar correctamente su presupuesto y enfatizar esta enseñanza desde la educación escolar. Aunque algunas veces una deuda impaga puede tener su explicación en un problema de salud o pérdida del empleo, la gran mayoría parece tener como causante al virus del consumismo.
Meditemos por un momento la repercusión económica que puede tener a nivel nacional una alta tasa de mora en el pago de los créditos hipotecarios y la imposibilidad de hacer efectiva la garantía inmobiliaria. Se hace imperativo ejecutar las acciones correctivas antes mencionadas.
- Publicado en 2018, Giselle Moncada, Press Room, Publicaciones, Real Estate, Real Estate-es
Extranjeros con nacionalidades que requieran visa de ingreso podrán entrar a Panamá con visa de Corea, Japón o Singapur
Decreto Ejecutivo No. 521 de 6 de agosto de 2018
A partir del 8 de agosto de 2018, los extranjeros de nacionalidades que requieren visa para entrar a la República de Panamá, podrán ingresar con Visa o Residencia Vigente de Corea, Japón o Singapur.
Comentarios:
- De conformidad con lo establecido en el Decreto Ejecutivo No. 521 de 6 de agosto de 2018, los extranjeros con nacionalidades que requieren visa para ingresar a Panamá, pero que posean visa o residencia vigente de Corea, Japón o Singapur, podrá ingresar a Panamá, en calidad de turista, sin requerir visa de ingreso.
- La Visa de estos países debe: (i) haber sido otorgada para múltiples entradas y salidas; (ii) haber sido utilizada al menos en una ocasión para ingresar al país emisor; y, (iii) tener una vigencia de al menos seis (6) meses al momento de ingresar al territorio panameño.
- El Decreto Ejecutivo comenzó a regir a partir del 8 de agosto de 2018.
Aspectos a considerar:
- Este Decreto incluye dentro de las excepciones a Corea, Japón y Singapur. Anteriormente el listado solo incluía a Estados Unidos de América, Canadá, Australia, el Reino Unido y a quienes contaran con Visa Schengen (Unión Europea).
Con este Decreto Ejecutivo se establece que la vigencia de la visa o residencia de los países arriba mencionados, debe ser del menos seis (6) meses, reduciendo el tiempo que se establecía en el decreto anterior de un (1) año de vigencia.
Extranjeros con nacionalidades que requieran visa de ingreso podrán entrar a Panamá con Visa Schengen
Mediante el Decreto Ejecutivo No. 114, a partir del 4 de abril de 2018, los extranjeros de nacionalidades que requieren visa para entrar a la República de Panamá, podrán ingresar con Visa Schengen o Residencia vigente de la Unión Europea.
Comentarios:
- De conformidad con lo establecido en el Decreto Ejecutivo No. 114 de 4 de abril de 2018, toda persona de nacionalidad que requiere visa para ingresar al territorio nacional, que posea Visa Schengen o Residencia vigente en la Unión Europea, podrá ingresar a Panamá, en calidad de turista, sin requerir visa de ingreso.
- La Visa Schengen debe: (i) haber sido otorgada para múltiples entradas y salidas; (ii) haber sido utilizada al menos en una ocasión para ingresar al país emisor; y, (iii) tener una vigencia de al menos un (1) año al momento de ingresar al territorio panameño.
- El Decreto Ejecutivo comenzó a regir a partir del 4 de abril de 2018.
Aspectos a considerar:
- Este Decreto viene a complementar el listado de excepciones para personas de nacionalidades que requieran visa autorizada o estampada, quienes, por contar con Visa Schengen o visas expedidas por los Estados Unidos de América, Canadá, Australia o el Reino Unido, no requerirán solicitar visas de ingreso a la República de Panamá.
Con este Decreto, se incluye nuevamente la Visa Schengen, la cual había sido eliminada mediante Decreto Ejecutivo No. 591 de 28 de diciembre de 2016, publicado en Gaceta Oficial en enero de 2017.
- Publicado en 2018, Albalira Montúfar, Carolina Tejada, Giselle Moncada, Immigration Law, Ivette Gonzalez, news, Patricia Henderson
Ciudadanos de la República de India requerirán Visa Estampada para ingresar a Panamá
Mediante el Decreto Ejecutivo No. 113 de 4 de abril de 2018, se incluye a la República de India dentro de los países que requieren Visa Estampada por Cónsul de Panamá para ingresar al territorio nacional.
Comentarios:
- Este Decreto Ejecutivo solo aplica para los nacionales de India.
- Se designará en los consulados de la República de Panamá en la República de India, a funcionarios del Servicio Nacional de Migración y a funcionarios del Consejo de Seguridad Nacional, para que desde los respectivos consulados realicen las verificaciones de los requisitos migratorios y de los antecedentes de seguridad de cada solicitante.
- La Visa Estampada se podrá otorgar para múltiples entradas y salidas, hasta por el término de tres (3) años, según el criterio de verificación de los funcionarios designados.
- Los costos de la Visa Estampada no podrán ser superiores a los cincuenta dólares (US$50.00).
- Este Decreto Ejecutivo comienza a regir desde el 1 junio de 2018.
Aspectos a considerar:
Los nacionales de la República de India:
- No requerirán; por ende, visa de turista (autorizada) ni certificación válida para tramitar (VTR) ante el Servicio Nacional de Migración, lo cual reducirá considerablemente los requisitos y tiempo para obtener trámites migratorios en Panamá.
Que posean visa debidamente expedida por los Estados Unidos de América, Canadá, Australia, Reino Unido o Visa Schengen, que (i) sea de múltiples entradas y salidas; (ii) la haya utilizado por lo menos una vez para ingresar al territorio del Estado otorgante; y, (iii) su vigencia no sea inferior a un (1) año, podrán ingresar al territorio nacional sin el requisito de la visa estampada (Decreto Ejecutivo No. 591 de 28 de diciembre de 2016 y Decreto Ejecutivo No. 114 de 4 de abril de 2016).
- Publicado en 2018, Albalira Montúfar, Ana Frago, Carolina Tejada, Giselle Moncada, Immigration Law, news
Permiso para salida del país de menores será vía digital
A partir del 1° de abril, el permiso para la salida de menores de edad deberá realizarse únicamente de manera digital.
Comentarios:
- El interesado deberá ingresar a la página web del Servicio Nacional de Migración (migracion.gob.pa), luego ir a la sección de “Migración en Línea”- opción “Solicitudes” y así acceder a “Permiso de Menores”.
- Adjuntar los siguientes documentos en PDF:
- Copia de Pasaporte (Residentes) o Cédula vigente del menor (Panameños); y,
- Copia de Pasaporte (Residentes) o Cédula vigente de ambos padres (Panameños).
- Una vez completada la solicitud en línea, el interesado deberá llevar la carta de autorización impresa, a cualquiera de las Notarías a nivel nacional, en donde verificarán los datos y registrarán una copia digital de este trámite en la plataforma electrónica.
- Se recomienda, igualmente, llevar los documentos adjuntos impresos al Aeropuerto, ya que el Servicio Nacional de Migración podrá solicitarlos para verificación.
- En el evento de que los dos (2) padres viajen con el menor, solamente requerirán de sus pasaportes, cédula juvenil o certificado de nacimiento.
Del Financiamiento para compra de inmuebles, con garantía fiduciaria
Por Giselle Moncada, Asociada, Morgan & Morgan, oficina de Chiriquí
La posibilidad real de comprar un inmueble depende generalmente de la capacidad de endeudamiento de una persona o empresa, motivo por el cual las entidades crediticias juegan un papel esencial en el desarrollo exitoso del sector inmobiliario. En los últimos tiempos, nos hemos podido percatar que adicional al tradicional préstamo con garantía hipotecaria se nos ofrece un préstamo pero con garantía fiduciaria.
Cada día la figura es más usada en la plaza, por eso se hace indispensable que los consumidores comprendamos la misma, que aun cuando ya se ha usado con ese propósito desde hace décadas, hoy día se ha popularizado para garantizar préstamos bancarios.
En Panamá el fideicomiso se rige por la Ley 1 de 5 de enero de 1984 “Por la cual se regula el Fideicomiso en Panamá y se adoptan otras Disposiciones”. Esta figura jurídica tiene varios usos y también en el sector inmobiliario. No obstante lo anterior, nos vamos a enfocar en el fideicomiso de garantía utilizado en el financiamiento de compra de bienes inmuebles.
La doctrina ha señalado que “en un fideicomiso con estas características, el deudor (fiduciante) entrega parte de su patrimonio a un fiduciario para ser conservado por este, designando beneficiario al acreedor del crédito que por dicho contrato se garantiza, para que, en el caso de incumplimiento, proceda de acuerdo a la manda, enajenando el patrimonio fideicomitido. Cumplido el pago del crédito, conforme lo establecido por las previsiones contractuales, el fiduciario devolverá el patrimonio fideicomitido al deudor (fideicomisario).”[1]
Quien pide el préstamo para comprar una propiedad entregará ésta a un fiduciario que lo conservará gravado en el Registro Público hasta que este deudor cancele todo el préstamo. En el fideicomiso se designa como beneficiario al acreedor del crédito ya que si el deudor incumple con el préstamo, el fiduciario procede a transferir el inmueble al acreedor en forma expedita, conforme a los procedimientos establecidos en el fideicomiso. Pero si el deudor cancela las obligaciones del préstamo, el fiduciario devolverá al deudor el inmueble haciéndolo constar en el Registro Público. El deudor para todos los efectos conserva los mismos derechos y obligaciones de un propietario de bien inmueble; salvo las restricciones que se establezcan en el fideicomiso.
En el evento que el deudor de un préstamo lo incumpla y se haga imposible su recobro, el fideicomiso de garantía parece representar una forma más expedita de ejecutar la garantía inmobiliaria y hacer más eficiente el proceso de reconvertir el activo malo en bueno. Esto es una de las ventajas para las entidades crediticias e indirectamente lo es también para los consumidores que aspiramos a tasas de interés cómodas; pues en teoría, una cartera de créditos malos o ilíquidos podría incidir en la estructuración de los intereses y gastos para el otorgamiento de préstamos.
Otra ventaja de la figura es la posibilidad de designación del beneficiario sustituto en el evento de que fallezca el beneficiario (deudor). En otro escenario ante la muerte del deudor tendría que abrirse un formal proceso de sucesión para adjudicar el bien inmueble.
Tal es la utilidad que la figura está adquiriendo en la plaza, que el 18 de marzo de 2015 fue prohijado el Anteproyecto de Ley 189 en la Asamblea de Diputados y está pendiente de discusión en primer debate por la Comisión de Comercio y Asuntos Económicos, que propone una modificación a la ley vigente de fideicomiso. Sin el ánimo de describir en detalle las modificaciones, por las mejoras que el Anteproyecto podría sufrir, éste establece con más detalle los requisitos que debe contener el contrato de fideicomiso, aclara una laguna sobre la exención de pagar el impuesto de transferencia de bien inmueble por la transferencia de los bienes inmuebles transferidos al fideicomiso de garantía bancario, o en el caso que retorne al fideicomitente o a sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad (aunque en la práctica no se paga este impuesto al transferir la garantía al fideicomiso o retornar ésta al fideicomitente). Entre otras cosas, se busca dar a la figura el mismo tratamiento y beneficio fiscal que tienen las hipotecas siempre que el fiduciario tenga licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de la República de Panamá.
A pesar de que el producto tiene mucha aceptación entre los consumidores, se le debe dar mayor divulgación a la explicación de la figura jurídica y su uso en los financiamientos para compra de propiedades.
[1]PAPA, Rodolfo G., Fideicomiso para abogados y contadores, 2014, página 300, cita a CAMPI, Germán, El fideicomiso de garantía. La superposición de los roles fiduciario-beneficiario”. Publicado en el Suplemento de Finanzas para Abogados de la Universidad del Cema (Ucema), incluido en el diario La Ley, de fecha 18/12/2009.
- Publicado en Giselle Moncada, Publications, Real Estate-es
Morgan & Morgan realiza labor pro bono en Chiriquí
[frame type=”lifted” align=”left”]http://www.morimor.com/wp-content/uploads/2013/07/Chiriqui_1.jpg[/frame]Como parte de nuestra estrategia de RSE, el pasado sábado 13 de julio de 2013, un equipo de abogadas y voluntarias de Morgan & Morgan participaron en una Jornada de Orientación Legal llevada a cabo, en colaboración con Fundación Telefónica Panamá, en la Escuela Elisa Chiari en David, Chiriquí. Más de 12 personas recibieron asistencia legal gratuita y participaron de un taller en donde se tratan temas relacionados a la violencia doméstica y promoción de relaciones sanas, haciendo énfasis en la importancia de la igualdad de oportunidades entre hombres y mujeres.
El objetivo de estas jornadas es promover el acceso a la justicia y la equidad de género en las poblaciones más vulnerables del país.[frame type=”lifted” align=”right”]http://www.morimor.com/wp-content/uploads/2013/07/Chiriqui_2.jpg[/frame]
El grupo que prestó sus servicios para esta iniciativa estuvo conformado por las abogadas Ana Frago, Lidieth Morales, Ileen Lezcano y Giselle Moncada; y las voluntarias Camila De Vengoechea y Yurisel Quintero.
Con su participación en estas jornadas, Morgan & Morgan reafirma su compromiso con la Declaración Pro Bono de las Américas al ser la primera firma panameña signataria de esta iniciativa.
- Publicado en Ana Frago, Giselle Moncada, Lidieth Morales, News, Probono
The security trust in financing the purchase of real estate
By Giselle Moncada, Associate, Morgan & Morgan, Chiriquí office
The possibility of buying real estate rests normally on the capacity of an individual or company to acquire debt, reason why credit entities play an essential role in the success of the real estate market. Lately, we have noticed that in addition to the traditional loan guaranteed by a mortgage, there is an offer for loans guaranteed by a security trust.
The vehicle becomes more common every day thus making it essential for consumers to understand it because although it’s been used for such purpose for decades, it’s becoming more popular nowadays to guarantee bank loans.
In Panama, the trust is governed by Law 1 of January 5, 1984, “Whereby matters concerning trusts are regulated in Panama and other provisions are adopted”. This legal figure allows for several uses in the real estate sector as well. Notwithstanding the foregoing, we will focus on the security trust used to finance the purchase of real estate.
Doctrine states that “in a trust with these characteristics, the debtor (trustor) delivers part of its patrimony to a trustee to be kept by the latter, appointing the creditor as beneficiary of the guarantee agreed thereby and to proceed, in case of default, as mandated, to encumber the trust fund. Upon payment of the credit as established in the contract clauses, the trustee shall return the trust fund to the debtor (trustor)”.[1]
The person asking for a loan to purchase property will deliver this to a trustee who will keep it encumbered at the Public Registry until the debtor settles the loan in full. The trust names the creditor as beneficiary since if the debtor defaults the loan, the trustee proceeds to transfer the property to the creditor expeditiously in accordance with the procedures set forth in the trust. However, if the debtor fulfills the obligations under the loan, the trustee returns the property to the debtor evidencing this at the Public Registry. For all purposes, the debtor holds the same rights and obligations of the property owner except for the restrictions established in the trust.
In the event the debtor defaults the loan making its collection impossible, the security trust seems to represent a swift manner to execute the real estate guarantee and more effective the process of converting a bad asset into a good one. This is one of the advantages for credit entities and indirectly, also for consumers seeking more comfortable interest rates since, in theory, a bad or illiquid credit portfolio could affect the structuring of interest and expenses in the granting of loans.
Another advantage is the possibility of designating a substitute beneficiary in case the beneficiary (debtor) dies. Another scenario in case of the debtor’s death is a formal probate process to adjudicate the property.
Such is the usefulness of this figure that on March 18, 2015 Bill 189 was presented to the Assembly of Legislators, which is waiting its first debate at the Commercial and Economic Matters Commission, proposing an amendment to the current trust law. Without going into details, the improvements to be introduced by the Bill include more detail in the requirements that the trust agreement ought to contain, clarification on the exemption to pay the sales tax for the transfer of real estate placed upon trust or in case of return to the trustor or blood relatives up to the fourth degree or second of affinity (although in practice, this tax is not paid upon transfer of the guarantee to the trust or return to the trustor). Among other things, the goal is for this figure to receive the same tax treatment and benefit as mortgages provided that the trustee holds a license issued by the Superintendence of Banks of the Republic of Panama.
Despite its great acceptance among consumers, greater disclosure is needed about this legal figure and its use in financing the purchase of real estate.
[1] PAPA, Rodolfo G., Trusts for lawyers and accountants, 2014, pg. 300, quotes CAMPI, German, “The Security Trust. Superposition of trustee-beneficiary roles”. Published in the financial supplement for lawyers of Universidad del Cema (Ucema), included in newspaper La Ley of 18/12/2009.
Por Giselle Moncada, Asociada, Morgan & Morgan, oficina de Chiriquí
La posibilidad real de comprar un inmueble depende generalmente de la capacidad de endeudamiento de una persona o empresa, motivo por el cual las entidades crediticias juegan un papel esencial en el desarrollo exitoso del sector inmobiliario. En los últimos tiempos, nos hemos podido percatar que adicional al tradicional préstamo con garantía hipotecaria se nos ofrece un préstamo pero con garantía fiduciaria.
Cada día la figura es más usada en la plaza, por eso se hace indispensable que los consumidores comprendamos la misma, que aun cuando ya se ha usado con ese propósito desde hace décadas, hoy día se ha popularizado para garantizar préstamos bancarios.
En Panamá el fideicomiso se rige por la Ley 1 de 5 de enero de 1984 “Por la cual se regula el Fideicomiso en Panamá y se adoptan otras Disposiciones”. Esta figura jurídica tiene varios usos y también en el sector inmobiliario. No obstante lo anterior, nos vamos a enfocar en el fideicomiso de garantía utilizado en el financiamiento de compra de bienes inmuebles.
La doctrina ha señalado que “en un fideicomiso con estas características, el deudor (fiduciante) entrega parte de su patrimonio a un fiduciario para ser conservado por este, designando beneficiario al acreedor del crédito que por dicho contrato se garantiza, para que, en el caso de incumplimiento, proceda de acuerdo a la manda, enajenando el patrimonio fideicomitido. Cumplido el pago del crédito, conforme lo establecido por las previsiones contractuales, el fiduciario devolverá el patrimonio fideicomitido al deudor (fideicomisario).”[1]
Quien pide el préstamo para comprar una propiedad entregará ésta a un fiduciario que lo conservará gravado en el Registro Público hasta que este deudor cancele todo el préstamo. En el fideicomiso se designa como beneficiario al acreedor del crédito ya que si el deudor incumple con el préstamo, el fiduciario procede a transferir el inmueble al acreedor en forma expedita, conforme a los procedimientos establecidos en el fideicomiso. Pero si el deudor cancela las obligaciones del préstamo, el fiduciario devolverá al deudor el inmueble haciéndolo constar en el Registro Público. El deudor para todos los efectos conserva los mismos derechos y obligaciones de un propietario de bien inmueble; salvo las restricciones que se establezcan en el fideicomiso.
En el evento que el deudor de un préstamo lo incumpla y se haga imposible su recobro, el fideicomiso de garantía parece representar una forma más expedita de ejecutar la garantía inmobiliaria y hacer más eficiente el proceso de reconvertir el activo malo en bueno. Esto es una de las ventajas para las entidades crediticias e indirectamente lo es también para los consumidores que aspiramos a tasas de interés cómodas; pues en teoría, una cartera de créditos malos o ilíquidos podría incidir en la estructuración de los intereses y gastos para el otorgamiento de préstamos.
Otra ventaja de la figura es la posibilidad de designación del beneficiario sustituto en el evento de que fallezca el beneficiario (deudor). En otro escenario ante la muerte del deudor tendría que abrirse un formal proceso de sucesión para adjudicar el bien inmueble.
Tal es la utilidad que la figura está adquiriendo en la plaza, que el 18 de marzo de 2015 fue prohijado el Anteproyecto de Ley 189 en la Asamblea de Diputados y está pendiente de discusión en primer debate por la Comisión de Comercio y Asuntos Económicos, que propone una modificación a la ley vigente de fideicomiso. Sin el ánimo de describir en detalle las modificaciones, por las mejoras que el Anteproyecto podría sufrir, éste establece con más detalle los requisitos que debe contener el contrato de fideicomiso, aclara una laguna sobre la exención de pagar el impuesto de transferencia de bien inmueble por la transferencia de los bienes inmuebles transferidos al fideicomiso de garantía bancario, o en el caso que retorne al fideicomitente o a sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad (aunque en la práctica no se paga este impuesto al transferir la garantía al fideicomiso o retornar ésta al fideicomitente). Entre otras cosas, se busca dar a la figura el mismo tratamiento y beneficio fiscal que tienen las hipotecas siempre que el fiduciario tenga licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de la República de Panamá.
A pesar de que el producto tiene mucha aceptación entre los consumidores, se le debe dar mayor divulgación a la explicación de la figura jurídica y su uso en los financiamientos para compra de propiedades.
[1]PAPA, Rodolfo G., Fideicomiso para abogados y contadores, 2014, página 300, cita a CAMPI, Germán, El fideicomiso de garantía. La superposición de los roles fiduciario-beneficiario”. Publicado en el Suplemento de Finanzas para Abogados de la Universidad del Cema (Ucema), incluido en el diario La Ley, de fecha 18/12/2009.
- Publicado en Giselle Moncada, Press Room, Publications, Real Estate
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