24 de junio de 2020.

En junio de 2020 se cumplen diez años de haberse expedido la Ley 31 de 18 de junio de 2010, mediante la cual se establece el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá. Este mismo mes, finalmente se publica y entra en vigor su respectiva reglamentación, mediante el Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020 (“Decreto Ejecutivo 151”).

Aunque muchas de las disposiciones en esta reglamentación ya se ejecutaban en la práctica, el Decreto Ejecutivo 151 desarrolla con mayor amplitud los siguientes aspectos de interés:

1. El trámite de incorporación al régimen de propiedad horizontal sobre más de una finca y sus mejoras, bastando el consentimiento de su respectivo propietario.
2. Lo concerniente a la incorporación al régimen de propiedad horizontal de lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos cuyas mejoras se edifiquen posteriormente.   Se establece que para incorporar las mejoras nuevas y levantar la marginal impuesta al incorporarse al régimen de propiedad horizontal, basta con la obtención de la certificación del pago de la tasa respectiva que expide la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
3. La tramitación de las incorporaciones de propiedad horizontal originaria y derivada, así como de propiedades horizontales destinadas a alojamiento público turístico. Se solicita se aporten al inicio del trámite, documentos esenciales como lo son, en el primer caso el plano de lotificación aprobado en la Dirección Nacional de Ventanilla Única del MIVIOT y en el segundo caso, la certificación vigente de inscripción de la empresa en el Registro Nacional de Turismo de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP).
4. El trámite de incorporación de las edificaciones construidas sobre terrenos concesionados o propiedad de terceros.
5. Queda establecido el porcentaje de avance de obra para iniciar la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal según el tipo de incorporación.
6. Establece con detalle los pasos que el MIVIOT debe completar internamente con respecto a las solicitudes de incorporación al régimen de propiedad horizontal.
7. El rol del Comité de Administración de la Propiedad Horizontal. Se permite la designación de la figura del Subadministrador.
8. El tratamiento de las mejoras suntuosas.
9. El proceso para reservar el nombre del PH en el Registro Público de Panamá.
10. El tema de las reservas del promotor por el término máximo de diez años de las que hace referencia la Ley 31 de 2010.
11. En la reserva de la azotea se menciona el acceso independiente obligatorio al área de rescate que establece el Benemérito Cuerpo de Bomberos.Es importante mencionar que, si en el reglamento de copropiedad se va a hacer una reserva del uso de la azotea, el promotor debe adicionar a la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal una declaración jurada que certifique que la reserva se hizo constar en los respectivos contratos de promesa de compraventa y compraventa.
12. La conversión al régimen de propiedad horizontal de las urbanizaciones de calles privadas que se rigen por asociaciones sin fines de lucro conforme a la Resolución 28-2003 de 21 de febrero de 2003 del MIVIOT.   Es consabido que este modelo de desarrollo inmobiliario conlleva la instalación de garitas para controlar el acceso público y las calles internas de la urbanización, que, en lugar de ser transferidas al Estado, son transferidas a la asociación.  Este tipo de regulación tiene la desventaja de no garantizar las restricciones que se impongan sobre la finca madre o en la primera escritura de transferencia, más allá del término que la Constitución Política permite, sumado a la poca celeridad y efectividad en la recaudación de la cuota de mantenimiento morosa, ya que no siempre se puede documentar la deuda en un título ejecutivo. A diferencia del régimen de propiedad horizontal que sí otorga mérito ejecutivo a la certificación de deuda emitida por el administrador inscrito, lo que facilita la interposición de un proceso ejecutivo.

Otro aspecto que llama la atención es que se deja con claridad que, si el desarrollo inmobiliario requiere una servidumbre de paso o de otro tipo, deberá presentarse plano aprobado por el MIVIOT y si responde a otra entidad por su naturaleza, igualmente deberá aportarse el correspondiente plano aprobado por dicha institución.

Se deja por sentado que el promotor entrega los bienes comunes al representante legal de la Propiedad Horizontal una vez haya obtenido el permiso de ocupación y haya traspasado al menos un 51% de las unidades inmobiliarias.

En concordancia con la Ley 31 de 2010, se establece que la cuota de mantenimiento se fija por metro cuadrado para los desarrollos inmobiliarios verticales y por unidad inmobiliaria en los desarrollos inmobiliarios horizontales, circunscribiendo su fijación a parámetros objetivos y enfatizando que el cálculo de dicha cuota de mantenimiento no puede estar vinculada a parámetros particulares de determinado propietario o unidad inmobiliaria.

En cuanto a la forma de celebrar las reuniones de los propietarios, el Decreto Ejecutivo 151 regula que puede ser establecida en el reglamento de copropiedad la modalidad de participación virtual a través de métodos electrónicos y tecnológicos.  Sin embargo, algunos interpretan que la ley 31 de 2010 no especifica que la asistencia es esencialmente presencial.  En los tiempos que vivimos donde las reuniones presenciales son limitadas y hasta prohibidas, ¿qué pasará con aquellos PH que no cuentan con esa especificación prevista en su reglamento de copropiedad?  ¿Se verán obligados a tramitar la modificación del reglamento para lograr las reuniones virtuales? Hemos escuchado diferentes opiniones al respecto, por lo que sería interesante conocer el pronunciamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal, luego de la expedición de esta reglamentación.

Autoras:

Giselle Moncada
Asociada Senior, Morgan & Morgan
giselle.moncada@morimor.com

María Eugenia Crespo
Asociada, Morgan & Morgan
maria.crespo@morimor.com