The security trust in financing the purchase of real estate

By Giselle Moncada, Associate, Morgan & Morgan, Chiriquí office

The possibility of buying real estate rests normally on the capacity of an individual or company to acquire debt, reason why credit entities play an essential role in the success of the real estate market. Lately, we have noticed that in addition to the traditional loan guaranteed by a mortgage, there is an offer for loans guaranteed by a security trust.

The vehicle becomes more common every day thus making it essential for consumers to understand it because although it’s been used for such purpose for decades, it’s becoming more popular nowadays to guarantee bank loans.

In Panama, the trust is governed by Law 1 of January 5, 1984, “Whereby matters concerning trusts are regulated in Panama and other provisions are adopted”. This legal figure allows for several uses in the real estate sector as well. Notwithstanding the foregoing, we will focus on the security trust used to finance the purchase of real estate.

Doctrine states that “in a trust with these characteristics, the debtor (trustor) delivers part of its patrimony to a trustee to be kept by the latter, appointing the creditor as beneficiary of the guarantee agreed thereby and to proceed, in case of default, as mandated, to encumber the trust fund. Upon payment of the credit as established in the contract clauses, the trustee shall return the trust fund to the debtor (trustor)”.[1]

The person asking for a loan to purchase property will deliver this to a trustee who will keep it encumbered at the Public Registry until the debtor settles the loan in full. The trust names the creditor as beneficiary since if the debtor defaults the loan, the trustee proceeds to transfer the property to the creditor expeditiously in accordance with the procedures set forth in the trust. However, if the debtor fulfills the obligations under the loan, the trustee returns the property to the debtor evidencing this at the Public Registry. For all purposes, the debtor holds the same rights and obligations of the property owner except for the restrictions established in the trust.

In the event the debtor defaults the loan making its collection impossible, the security trust seems to represent a swift manner to execute the real estate guarantee and more effective the process of converting a bad asset into a good one. This is one of the advantages for credit entities and indirectly, also for consumers seeking more comfortable interest rates since, in theory, a bad or illiquid credit portfolio could affect the structuring of interest and expenses in the granting of loans.

Another advantage is the possibility of designating a substitute beneficiary in case the beneficiary (debtor) dies. Another scenario in case of the debtor’s death is a formal probate process to adjudicate the property.

Such is the usefulness of this figure that on March 18, 2015 Bill 189 was presented to the Assembly of Legislators, which is waiting its first debate at the Commercial and Economic Matters Commission, proposing an amendment to the current trust law. Without going into details, the improvements to be introduced by the Bill include more detail in the requirements that the trust agreement ought to contain, clarification on the exemption to pay the sales tax for the transfer of real estate placed upon trust or in case of return to the trustor or blood relatives up to the fourth degree or second of affinity (although in practice, this tax is not paid upon transfer of the guarantee to the trust or return to the trustor). Among other things, the goal is for this figure to receive the same tax treatment and benefit as mortgages provided that the trustee holds a license issued by the Superintendence of Banks of the Republic of Panama.

Despite its great acceptance among consumers, greater disclosure is needed about this legal figure and its use in financing the purchase of real estate.

Por Giselle Moncada, Asociada, Morgan & Morgan, oficina de Chiriquí

La posibilidad real de comprar un inmueble depende generalmente de la capacidad de endeudamiento de una persona o empresa, motivo por el cual las entidades crediticias juegan un papel esencial en el desarrollo exitoso del sector inmobiliario.  En los últimos tiempos, nos hemos podido percatar que adicional al tradicional préstamo con garantía hipotecaria se nos ofrece un préstamo pero con garantía fiduciaria.

Cada día la figura es más usada en la plaza, por eso se hace indispensable que los consumidores comprendamos la misma, que aun cuando ya se ha usado con ese propósito desde hace décadas, hoy día se ha popularizado para garantizar préstamos bancarios.

En Panamá el fideicomiso se rige por la Ley 1 de 5 de enero de 1984 “Por la cual se regula el Fideicomiso en Panamá y se adoptan otras Disposiciones”.  Esta figura jurídica tiene varios usos y también en el sector inmobiliario.  No obstante lo anterior, nos vamos a enfocar en el fideicomiso de garantía utilizado en el financiamiento de compra de bienes inmuebles.

La doctrina ha señalado que “en un fideicomiso con estas características, el deudor (fiduciante) entrega parte de su patrimonio a un fiduciario para ser conservado por este, designando beneficiario al acreedor del crédito que por dicho contrato se garantiza, para que, en el caso de incumplimiento, proceda de acuerdo a la manda, enajenando el patrimonio fideicomitido.  Cumplido el pago del crédito, conforme lo establecido por las previsiones contractuales, el fiduciario devolverá el patrimonio fideicomitido al deudor (fideicomisario).”[1]

Quien pide el préstamo para comprar una propiedad entregará ésta a un fiduciario que lo conservará gravado en el Registro Público hasta que este deudor cancele todo el préstamo. En el fideicomiso se designa como beneficiario al acreedor del crédito ya que si el deudor incumple con el préstamo, el fiduciario procede a transferir el inmueble al acreedor en forma expedita, conforme a los procedimientos establecidos en el fideicomiso. Pero si el deudor cancela las obligaciones del préstamo, el fiduciario devolverá al deudor el inmueble haciéndolo constar en el Registro Público.  El deudor para todos los efectos conserva los mismos derechos y obligaciones de un propietario de bien inmueble; salvo las restricciones que se establezcan en el fideicomiso.

En el evento que el deudor de un préstamo lo incumpla y se haga imposible su recobro, el fideicomiso de garantía parece representar una forma más expedita de ejecutar la garantía inmobiliaria y hacer más eficiente el proceso de reconvertir el activo malo en bueno.  Esto es una de las ventajas para las entidades crediticias e indirectamente lo es también para los consumidores que aspiramos a tasas de interés cómodas; pues en teoría, una cartera de créditos malos o ilíquidos podría incidir en la estructuración de los intereses y gastos para el otorgamiento de préstamos.

Otra ventaja de la figura es la posibilidad de designación del beneficiario sustituto en el evento de que fallezca el beneficiario (deudor). En otro escenario ante la muerte del deudor tendría que abrirse un formal proceso de sucesión para adjudicar el bien inmueble.

Tal es la utilidad que la figura está adquiriendo en la plaza, que el 18 de marzo de 2015 fue prohijado el Anteproyecto de Ley 189 en la Asamblea de Diputados y está pendiente de discusión en primer debate por la Comisión de Comercio y Asuntos Económicos, que propone una modificación a la ley vigente de fideicomiso. Sin el ánimo de describir en detalle las modificaciones, por las mejoras que el Anteproyecto podría sufrir, éste establece con más detalle los requisitos que debe contener el contrato de fideicomiso, aclara una laguna sobre la exención de pagar el impuesto de transferencia de bien inmueble por la transferencia de los bienes inmuebles transferidos al fideicomiso de garantía bancario, o en el caso que retorne al fideicomitente o a sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad (aunque en la práctica no se paga este impuesto al transferir la garantía al fideicomiso o retornar ésta al fideicomitente).  Entre otras cosas, se busca dar a la figura el mismo tratamiento y beneficio fiscal que tienen las hipotecas siempre que el fiduciario tenga licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de la República de Panamá.

A pesar de que el producto tiene mucha aceptación entre los consumidores, se le debe dar mayor divulgación a la explicación de la figura jurídica y su uso en los financiamientos para compra de propiedades.